解密万科成本六维管控流程精解与案例分析（讲义）.ppt

* 6.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理 《设计阶段成本管理工作指引》详解 * 6.18 .1标杆房企前期成本管理模式 全成本管理 概念设计阶段 ——建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置阶段 ——+0.00的标高，道路环境标高，基础埋深等引起土方挖填总方量最小 ——水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短 ——商业面积、地下室及人防面积调整 ——停车比例及方式的调整 ——基础形式的调整 ——设备配套方案的调整 * 6.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理 方案设计阶段 ——重点关注：建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰标准，停车方式及比率，小区供配电方式，主要设计选型 * 6.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理 建筑设计 ——确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加 ——单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体形过分复杂的单体 ——选择合适的窗地比 ——停车方式 ——材料部品的选择应考虑当地市场的供求状况，尽可能利用当地的优势资源 * 6.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理 结构设计 ——重点控制、审查钢筋、混凝土含量 ——与设计院设计师就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到安全、最经济的结构参数 ——地基承载力的确定 * 6.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理 安装设计 ——给水管，排水管，导线的种类选择：应符合行业的发展方向，保证一定时间内不会被淘汰 ——给水管，排水管，导线的种类选择：满足使用要求有一定的富余量 ——对于分期建设的大型小区的总配电房，分配电房及水泵房的方案设计时，应提前做到合理规划，全面考虑 ——设计负荷指标，回路数量应合理考虑，对于项目应急负荷的指标应准确提供，以便进行发电机型号民，功率的合理选择 * 6.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理 环境设计 ——确定环境工程的单位成本 ——分重要景观区、组团景观区、宅间景观区，设置成本分配系数，成本差别投入 ——景观设计公司的景观结构设计做法往往较为保守，应重点进行优化 * 6.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理 销售包装工程设计 ——样板房实施前，应确定装修的套数和费用总额 ——样板间的饰品及家具，在风格不相冲突时，可在下一期的样板房中重复利用 ——分为设计费，装修、及家电设备、饰品 * 6.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理 组团划分案例 景观设计案例 * 6.19 标杆房企产品线 全成本管理 * 6.20 标杆房企无效成本管理 全成本管理 《无效成本管理工作指引》详解 无效成本定义 ——房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同的补偿，属于费用浪费的成本 无效成本分类 无效成本控制措施 《无效成本分析表》 材料保管案例 无效成本案例 * 6.21 标杆房企动态成本管理 全成本管理 成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程 动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整 * 6.22 动态成本管理意义 全成本管理 保证成本处于可控 保证目标成本实现 提供成本决策依据 满足融资渠道需要 * 6.23 标杆房企动态成本构成 全成本管理 签约 金额 变更 签证 结算 调整 签约 金额 变更 签证 合同 调整 已发生成本 合同性成本 非合同性成本 已结算成本 未结算成本 待发生成本 动态成本 * 6.24 标杆房企动态成本管理原则 全成本管理 全过程管理原则 全员管理原则 目标管理原则 责任管理原则 及时调整原则 * 6.25 标杆房企动态成本管理月报 全成本管理 《成本管理月报》介绍 * 6.26 标杆房企责任成本管理 全成本管理 实行责任成本管理的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作健康发展，更好地完成和实现目标成本 责任成本通过将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履行情况，从而起到加强成本管理的作用和目的 属于成本保障体系，落实目标成本、控制动态成本的重要一环 * 6.27 标杆房企责任成本管理体系指引 全成本管理 《责任成本管理体系指引》详解 建立程序 责任成本体系表 责任成本要素概括表 营销管理案例 无效营销案例 * 6.28 标杆房企责任成本管理原则 全成本管理 职责分明原则 客观合理原则 便于