长沙31街区2011年度总结及2012营销策略报告.ppt

2012房地产市场形势判断;2012我们仍将面临严峻的市场环境… 2012我们的销售任务依然重大，销售压力仍然十分巨大… 2012我们的街区将更加成熟… 2012我们的优势将更加突出… 我们有理由在2012年占据市场鳌头… ;2011项目总结;2011年房地产市场上半年处于激情四溢的销售阶段，下半年市场急转直下快速进入下行通道，此年之中三一街区有喜也有忧。;竞争格局;一、销售;遗憾;二、客户;审时度势，顺市而为;三、线上推广回顾;四、线下推广回顾;五、项目展示;2011年骤遇寒市;2011项目总结;2012年冰封时年;皮球效应;一、宏观经济环境;二、政策环境;量体裁衣;三、长沙及星沙房地产市场环境;三、长沙及星沙房地产市场环境;据不完全统计，星沙市场未推售货量约577万方。2012年星沙预计推量约190万方，共1.5万套。;四、竞争市场环境;五、项目产品盘点;2012年冰封时年;市场分析小结;2011项目总结;2012??品质街区生活;虚实相加;骨子里的国际范 ——三一街区“国际品质年”;THE MOST Comfortable High-end Wind From Here 最温情的风从这里来;纯粹居住的梦想显露无遗;大美国际生活街区的风范显露无遗;2012年品质街区生活;2011项目总结;2012年我们不会消失;核心战略思考一：品牌建立;核心战略思考二：如何在低迷的市场环境下销售;核心战略思考三：深挖内部客户的同时加大外部资源挖掘;外部客户在什么地方;目标解析;一、推售策略—— 伺机而发，错峰波动 ; 三期剩余产品较为单一大户型产品为主，已推出三期一批产品100㎡以上户型剩余220套，86㎡仅剩55套； 大户型面积产品销售压力增大，去化率较低； 2期和3期1批余量均以大户型产品为主，客群相同，便于制定统一的拓客手段； 剩余货量与3期增量一同推出，则有可能给客户造成掺杂次品的不良印象。 综上所述，建议先期推出三期剩余产品进行销售，加强首批蓄客以大户型客户需求为主，以减少后期大户型产品销售压力。 ;推售策略;推广策略;户外推广:项目形象的主流传播媒介，树立项目品牌，扩大项目市场影响力 投放时间及地点建议 建议3-5月份，星沙2块户外广告牌。（易初莲花及开元路户外） 4-10月份星沙周边3-4块户外广告牌。（星沙、四方坪、洪山桥） 投放主题 推广主题——骨子里的国际气质 报纸推广:在开盘前适当使用报广等主流传播媒介，集中式爆破，并错开投放的传统旺季，达到抢占推广先机的目的。 投放时间及媒体建议 每次开盘前使用2-3次，每次半个版面。建议选择《潇湘晨报》、《长沙晚报》 投放主题 推广主题——气质无声 品质年鉴;网络炒作：每周3-5个话题炒作，内容不需要很高雅，只要能引起话题，例如：名人门、涨价门、美女秀等 网络硬广：依照节点进行排布，并尽量多争取广告资源 网络学生剑客：配2名学生剑客，每日每人保持500帖的发帖量，发布到各大论坛及房产网站;销售人员在接待客户时，告知客户本项目在新浪\腾讯专业网站已开设汇金国际官方微博，会及时发布最新信息，设置客户所关注的话题，要求有微博帐号的客户可以加为好友，或将帐号设计在销售物料上。;事件营销:借力2012伦敦奥运会大事件，扩大项目市场影响力 时间及方式建议 建议奥运周期结束后，邀请国内外冠军选手至项目现场参与活动。 天音与国家体育总局有良好关系，可以达成牵线搭桥的工作。 2000年，天音携手沙河，曾在深圳世纪村项目操作豪宅赠奥运英雄活动，为项目成功打下良好开端。2012年，伦敦，我们可以制造更大的影响。 主题 推广主题——让冠军鉴证冠军 活动方式：专案商议。 活动费用：此部分费用可与集团商议，进入三一集团营销推广费用。;暖场活动——周末暖场、体验活动 ;“我们约会吧”，现场版相亲活动“ 此活动为主抓刚性需求客户，通过运行此活动得到了周边广大企业员工的支持，促进销售中心人气的同时，也带动了项目的销售。在2012年，我项目建议继续搞此类活动，同时将活动内容及礼品进行升级，吸引更多的适婚青年前往项目参加活动，购买我项目产品。 ; 大型婚房团购活动(针对刚性青年客户） ;蓄客策略;二、蓄客策略;巡展拓客：以三一集团内部各分公司、事业部、合作公司为目标，进行主动式巡展 ;二、蓄客策略——实效营销 ;在竞品周围设点蹲守，截流客户，直接派发单张与海报，拉客户上门。;行销拉客：在商超、酒店停车场、加油站以及高端小区进行派单及插车。;星沙区域内厂矿企业拜访 我项目已经和多家企业达成团购合作协议； 已经拥有中联等企业的业主几十位； 继续进一步深挖区域内的厂矿企业，不断扩大项目的圈层影响力度，实现蓄客最大化，促进成交。;二、蓄客策略——天音优势 ;促销策略;泛营销渠