附件二：项目可行性报告内容指引.doc

附件二：项目立项报告（可行性报告）编制指引 关于本指引的说明：本指引为新拓展项目立项报告及可行性报告内容指引。其中项目立项报告是指：各公司前期接触项目，经分析测算认为可行后，报股份公司申请立项的报告，称为《**项目立项报告》。项目可行性报告是指：项目取得后，根据产品定位、规划设计和详细测算而编制的详细分析报告，称为《**项目可行性研究报告》。 立项报告与可行性研究报告的区别在于：立项报告是在项目尚未取得前，通过各类基础要素分析项目的可行性，以申请立项为目的的报告。而可行性研究报告是在项目已经取得后，结合确定的项目定位、规划设计和成本售价，对项目的开发计划、资金安排、利润要求进行详尽、完备的论述。但是，项目可行性研究报告是以立项报告为基础，加以深化、详尽分析的报告，其销售额、利润值、成本利润率、销售利润率等核心指标不得随意调动，不得低于立项报告。 本工作指引主要针对可行性研究报告，对具体内容及要求做出详细要求。立项报告可根据项目情况，在内容上作相应酌减，但下划线标注的部分为立项报告所必须的内容，可在详细程度和深度上与可行性报告相区别。 第一部分：项目概况 基本情况 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置； 项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发展定位）。 四至范围； 土地性质（住宅、商业、办公、酒店等）； 规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、90/70限制、其他）； 项目权属状况（合作项目包含此部分内容，包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）； 附图：项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置，与主要中心区域办公/商务/政府的关系）； 若项目在区县的还应另附上与主要城市的相对位置图； 区域规划图； 平面地形图（标记红线及相关数据）。 宗地现状 项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比较）； 地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等不利因素）； 地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等）； 土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）； 地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求）。 附图：地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反映宗地地形、山体、河流、沟壑等内容）； 地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等）； 项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、重要影响因素等）； 如有，Google Earth 图（标记项目大致红线）。 项目周边的社区配套 （一）周边步行范围内的社区配套 交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位置等； 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他 附图：交通状况示意图（包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统）； 生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边步行范围外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 治安情况 空气状况 噪声情况 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 其他 大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 第二部分：出让条件（项目取得方式）（本部分仅适用于项目立项报告） 之一 招拍挂项目出让条件 出让方式及报名条件 招标/拍卖/挂牌； 时间； 竞买/投标人资格； 报名条件； 出让程序 招投标的应注明招