房地产财务分析宝典系列二：抽丝剥茧房企重点会计科目及风险解析.pdfVIP

中债资信房地产行业开发销售流程及财务处理专题研究 对于房企的财务报表分析我们需基于第一篇 《房地产开发业务流程、审批要求及会计处理》中 对项目开发业务流程过程中的会计处理。我们已经知道在项目开发过程中：土地获取根据用途计入 无形资产或存货科目，施工阶段的相关投资计入存货科目，同时工程款项的支付通常根据工程节点 向施工企业支付应付款项，各个阶段的投资离不开货币资金及相关的融资，同时影响着房企的现金 流；而在预售阶段房地产企业的销售回笼资金以资产负债表中的预收款项进行核算，待满足收入确 定条件后才同时结转收入及成本体现到利润表上，由于收入的确认受项目节点的要求影响重大，利 润表的反应相对滞后且有一定人为操作空间；因此我们对于房地产企业科目的分析更注重的是对 产负债表及现金流量表的分析，下文中我们首先结合房企经营特点提出在财务分析过程中需要关 注的重点科目，随后我们将首先分析这些重点科目主要构成及特点，并最终落脚至科目分析过程 中的主要风险关注点。敬请期待后续 “明股实债”模式分析、财务指标分析篇。 一、房地产企业经营特点 房地产企业主要的经营模式分为销售开发产品模式和自持物业模式，同其他行业的企业相比， 房地产企业具