星河商业初期定位推广方案.docxVIP

前言现代市场竞争日趋激烈，电商平台的迅速发展，迫使实体商业的消费需求与方式发生根本性的转变。而实体商业与电商最大的差别在于价格和体验，实体商业的情景体验、全天候运营模式以及慢消费理念是电商无法取代的重要元素。据不完全统计，近5年广州的商业体情景业态的占比由原来的18%上升至如今的50%，这是消费者的需要，更是市场的需要。在一个商业高成熟度的一线城市，新一代的实体商业应朝着场景体验式方向发展，让消费者在很放松的环境中消费与体验。清远作为四线城市，商业发展也是在摸索中前进，城市商圈不断改造升级，体验式发展成了实体商业的主流方向，面对商业市场的快速发展和激烈竞争，如何定位，如何运营，如何在市场上脱颖而出，如何提升商业价值，成为中小型商业体面最为严峻的考验！目录1、市场分析2、项目分析3、项目定位建议4、项目推广建议一、市场分析1、清城区商业格局新城商圈：新城商圈：以赢之城为核心，辐射周边主要街道，以小区商业街铺为主。以锦绣清城（大润发），城市广场、北门街等组成，占据城区主区商业地位。义乌商贸城、美吉特华南装饰城大型专业批发填补市场的空白，打造粤北小商品专业商城以及专业建材家居集散地。旧城板块商圈：以锦绣清城（大润发），城市广场、北门街等组成，占据城区主区商业地位。汇博美居广场、倾城摩尔广场、松岗市场、名都国际商业中心等集结在周围，商圈成熟，但商业氛围还有待培育。东城板块商圈：东城板块将以樵顺商业广场，时代广场为支点，以东城核心商住区构筑新的商业集中地。因东城板块起步较迟，目前由于入驻较低，商业发展较差，整体商业氛围还没有形成，未来商业竞争激烈。飞来湖商圈：万达广场大型综合购物中心、商业街，大品牌效应，辐射清远这个商业圈，消费客群稳定并不断提升。2、清新区商业美林商圈：清新区目前仅有的自营商业体系，规模一般，中低档品牌入驻，消费力较为平和，具有稀缺价值，占据区域性消费，有巨大的商业价值提升空间。二、项目分析1、自身分析 位置：位于清新区笔架路 清新区核心地段 紧邻美林广场 笔架山脚下 飞来湖旁规模：10-11#三层商业19340方、12#三层商业9270方 共 28610方交通：周边许广高速、汕湛高速、广清高速、广乐高速交通四通八达形态：裙楼+独立商业2、Swot分析s优势 新城商圈核心位置 地段优势明显 交通便利 w劣势 规模小 周边消费人群及消费力不足 o机会 清新区商业稀缺 市场增值潜力大 t威胁 传统商业竞争严峻 3、竞争分析美林广场 商业规模：10w方 形态：购物中心+裙楼商业 万达广场 商业规模：13w方 形态：购物中心+商业街中恒商业 商业规模：2.7w方 形态：裙楼商业合创新城 商业规模： 形态：裙楼商业阳光新城 商业规模： 形态：裙楼商业本案商业 商业规模：2.9w方 形态：独立商业+裙楼商业重点竞争项目分析：美林广场建筑面积达10多万平方米，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、酒店为一体一站式全体验综合商业广场，开业后将成为清新区最大的城市综合体，形成新的城市商圈。从当地的社区商业发展的现状来看，还鲜有开发商意识到商业的特色包装和主题定位。导致社区商业出现千篇一律，没有特色，主体不够鲜明的现象。我们可以从已下几点来加强社区商业的特色性关注：社区商业的特色注重表现它的文化性和主题性。社区商业特色设计要考虑项目所在区域当地商业特色和文化特点。商业特色的营造体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅开发理念保持一致。社区商业特定性定位需要充分考虑消费者的消费习惯。我们的问题：本案商业较周边商业并无突出优势，规模小，形态单，虽可共享美林现有商业气氛，但也是依附作用，美林虽以形成商圈但也是因为没有出彩亮点，表现不温不火，并且商业与本项目相互之间产生竞争。我们的设想1：传统商业定位在不得不产生业态冲突的情况下，需更加精准到位的业态定位。差异化：主题餐厅、主题酒店、特色酒吧ktv、海鲜城等定制化：珠宝定制、服饰定制、旅游定制、健身美容定制、餐饮定制等体验式：民俗民宿体验馆、DIY手工制品、DIY自助美食等紧邻美林广场底商形成街道格局，会给我们带来什么？这条路叫什么？我们的设想2：借势 合作 联营借势：借助美林广场现有的商业气氛，提升本案商业价值合作：本案底商与美林广场底商形成商街，如能合作，消除竞争，形成近13w方巨型综合商业联合体，占尽天时地利。联营：联合运营，统筹管理，优劣互补，形态多元，消费聚合力，城市影响力自然大大提升，牢固矗立清新区商圈高端地位，通过联营拉动商业价值的不断提升。三、项目定位建议1、现存在的问题：规模小 竞争大，同质化必是穷途 。2、要解决的问题：