建筑物区分所有权和相邻权的区别适用.doc

建筑物区分所有权和相邻权的区别适用(人民法院报 2012年1月12日) 陈明霞 李春艳原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。 法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。 法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。 本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度