河南中牟县尚郡]销推广的的策划案.docVIP

中牟[尚郡]营销推广策划案 2007.10  第一部分 市场解读  第一节 中牟房地产市场概况 中牟县为介于郑州和开封之间的一个县市。郑汴一体化，中牟带来了前所未有的发展机遇。郑州东区的发展，已经触及到了中牟县的境内。中牟县也在积极向西发展，和郑州靠拢，借区位优势融入大郑州，县工业羽翼渐丰。 中牟县房地产近两年来开始活跃。中牟县房地产市场发展在短时间内出现了一个高层次的飞跃，投放的产品品质较高，各项目的竞争力同样跃升至一个新层次，置业者冲动、感性的置业观念正向理性置业过渡。 目前中牟房地产市场出现一边热的现象，中牟老城内基本没有规模化地产经营，所有稍具规模的地产产业建设均在中牟新城区出现，并且集中于新县委周边及郑汴大道两旁，呈带状分布。产品以多层为主，小高层、高层建筑亦有出现。 中牟新城区房产整体销售均价在1600—1800元/㎡之间。单套总价跨度较大，总体在10万—40万之间。最贵的如[金帝城]，二期预期单价高达2400元/平方米，便宜的如[祥瑞花园]，顶层成交价在1350—1500元/㎡。 从户型上看，以二房、三房为主力，其次为四房、一房次之，高端别墅物业的供应量极少。 从面积上看，二房面积范围以65—85㎡为主；三房面积范围以90—120㎡为主；四房面积在140㎡左右；一房供应较少，主要出现在[星城国际]高层设计中，面积在30—55㎡，户型鲜有创新。 从风格上比较而言，[金帝城]的立面和[蓝爵世家]的楼顶设计可圈可点。 从物业管理方面来看，整个中牟县地产市场中产品品质的提升已经远远超出了物业服务提升的速度，开发商对物业服务的提升意识尚未上升到成熟市场的高度，而置业者的短视又恶化了开发商对物业服务的态度。 总体来说，中牟的早期建筑产品缺乏现代城市人居的园林景观意识，但2年来新近设计开发的楼盘整体规划已有相当提高。“以人为本·品质人居”的概念已经被写入产品规划，如[金帝城]的园区业主公交直通车等，已经把人居的适宜度作为提升楼盘整体品质的重要手段而被应用。 通过以上分析不难发现，尽管郑汴城际通道改变了中牟房价，但其房地产市场总体上仍处于相对初级的发展阶段。但因中牟县特殊的地理区位，和省内其它县级城市相比，具有极大的发展空间，可以预计在未来5年，中牟县将迎来房地产发展和需求的快速增长，而发展的最大契机就是郑州新火车站的全面启动和专业化服务型产业的进驻。 第二节 消费者区域置业观念认知 中牟新城区为快速成长型区域，县政府等一系列政府机关新址的建成搬迁已经带动区位价值的快速提升。 规划中的新区自然景观优美，规划合理，市政配套将逐渐成熟、完善，其居住、生活等方面的优势将在近几年中彰显。 作为联系郑州、开封两城市的交通纽带，新火车站、郑开高速、郑开大道、郑汴路、航海东路的建设和贯通，为中牟区位价值提升带来强劲动力，预期增长空间巨大。 中牟县在郑汴一体化带动之下，工、农、商及服务产业前景被大众认可并且已经吸引商家关切、进驻，规模化、产业化经营指日可待，置业者投资信心强劲。 通过我司的实地市场访谈及研究，绝大多数的目标消费者对新区的发展相当认可。我们认为这种可贵的期待源于两个方面： 一方面是中原城市群战略，郑州、开封一体化及其之间必然形成的带状城市发展布局，和中牟县行政中心的东移，从投资收益的稳健保证、未来居住、工作的便利出发自然形成的置业期待心理； 另一方面是高端消费者对通过高品质物业、县域居住环境提高居住质量的期待。 第二部分 项目综合竞争分析 第一节 项目竞争分析 中牟县房地产近两年来开始活跃。目前市场在售的有祥瑞花园、蓝爵世家、金帝城、鑫城花园、星城国际等。随着郑汴一体化的加速及政府的力挺，中牟县房地产市场发展在短时间内出现了一个高层次的飞跃，投放的产品品质较高，各项目的竞争力同样跃升至一个新的层次，置业者冲动、感性的置业观念正向理性置业过渡。 ⊙ 金帝城 ⊙ 开 发 商 河南金恒基地产发展有限公司 售楼地址 郑汴路与宝锋街交汇处 承 建 商 —— 行销企划 —— 项目地址 郑汴路与宝锋街交汇处 售楼电话62168999 项目定位 缔造中牟人居传奇 推广主题 高品质，低价位，都市人的田园领地！ 主力户型 三室二厅 主力面积 135——147平方米 工程进度 已封顶 业态规划 由6栋小高层和26栋多层组成。一期9栋多层，22米楼间距 价格策略 一期300套左右房源，剩余100套左右，四层：1868元/㎡，均价1730元/㎡左右 二期200多套房源，排号100多个 前10名排号客户1千抵1万，前20名客户2千抵1万，前30名客户3千抵1万 其 他 25万平米项目较大，天然气，可通地暖。物业：0.38元 ⊙ 祥瑞花园 ⊙ 开 发 商 郑州市世群房地产开发有限公司