深圳盐田沙头角径口村旧改原生态圣地项目前期策划报告营销推广策略.doc

深圳盐田沙头角径口村旧改原生态圣地项目前期策划报告营销推广策略 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 盐田沙头角径口村旧改项目前期策划报告 2010年10月 德思勤·深圳 谨呈：深圳市合泰置业有限公司 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明 Copyright; All rights Reserved This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 因山而灵，因海而阔，因宅而名！ 树绿草葱百花奇，枝头翠鸟高声啼！ 梧桐山—深圳绝版原生态圣地 海如明镜，湛蓝清澈！ 东部湾—中国最珍稀的海居天堂 我们兴奋——山海环抱、树木丛生、百草丰茂、难得幽谷！ 我们感慨——隧道出口、天桥阻隔、旧村重造，5.0高容积率！ 我们沉思——拿什么留给这座城市，做什么才不辜负这块土地？ 千人一面，还是别开生面？ 比拼奢华，还是讲究格调？ 如果我们把本项目做成和亨城市广场的翻版 如果合泰项目与上东湾的区别仅仅只是价格 失误 失误 德思勤认为： 以新思维、新视野，引领新价值，超越局限与竞争。 PART 1: 发展策略及定位 物业发展建议 市场环境研究 附件：商业规划建议 核心问题界定 PART 2: PART 4: PART 5: PART 6: 报告目录 项目综合分析 PART 3: 项目营销推广 PART 7: Part1: 核心问题界定 本项目的核心问题：在变化的市场环境下，要实现企业目标、项目开发目标，该如何确定项目定位及开发策略？ 困惑 项目开发策略和市场占位？ 目标导向下如何打造产品？ 项目区域未来市场趋势？ 核心问题 在变化的市场环境下，要实现开发目标，项目的开发策略该如何选择？项目定位该如何确定？产品该怎样打造？ 在核心问题之下，我们要解决的是：开发策略、项目定位、产品打造等问题。 5.0容积率如何打造高品质？ Part2: 市场环境研究 gt;gt; 宏观市场研判 gt;gt; 区域市场分析 gt;gt; 片区市场分析 gt;gt; 项目竞争分析 1、宏观市场研判 深圳城市总体规划（2010-2020）获国务院批准，确定深圳发展的总目标是：我国落实科学发展观、构建和谐社会的先锋城市、中国特色社会主义示范市和国际性城市、加强深港合作，共同构建世界级都市区。 深圳最新定位为我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。 1、宏观市场研判 来自市委书记的声音 特区一体化：用十年左右的时间，让原特区外达到原特区内的标准，逐步实现特区一体化。 经济总量：深圳到2015年达到1.5万亿元的经济总量，接近新加坡的总量水平 。 城市目标：深圳的目标就是要与香港、新加坡等国际化城市媲美。 VOICE 2010年5月王荣在做《政府工作报告》时提出 未来十年深圳又将迎来一个激情燃烧的年代 ，城市快速发展给房地产行业创造了优越的环境！ 1、宏观市场研判 来自城市更新的声音 VOICE 2009年12月1日出台的《深圳市城市更新办法》让风平浪静的开发商集体躁动 高收益高难度：城市更新将给开发商带来巨大利益，但同时因为拆迁难度大，被行内喻为“难啃的骨头”。 房价助推器：城市更新本质上是提高土地利用价值，城市更新之后，城市面貌、功能都会得到完善，居住环境也会提升，为房价上涨提供了足够的动力。 市场增量 ：2010年8月25日首批开工的20个项目规划批准建筑面积440万平方米，其中，商品住宅建筑面积210万平方米，保障性住房7.8万平方米。 城市向上，城市再造的力量！ 1、宏观市场研判 2010年第二季度，深圳全市实现生产总值2237.74，同比增长11.6%。 2010年1-6月，深圳全社会固定资产投资727.25亿元，增长11.1%。其中，房地产开发投资205.71亿元，增长13.8%。 经济层面：2010年第二季度深圳经济回升较快，整体经济企稳发展 1、宏观市场研判 政策层面：政策不断加压，信贷、土地、限购、房产税传言、保障房建设等手段频出，打击投资投机性购房，打消房价上涨预期，短期内取得了一定效果。 1、宏观市场研判 市场层面：刚性需求的积极入市和通胀避险资金的涌入，使房地产市场在8月份开始回暖，9月份楼市进