2018年深圳市商业市场分析报告（上半年）.pdf

2018年 深圳市商业市场研究分析报告（上半年） 2017-07 2018 年上半年，地方政府继续坚持房地产市场调控目标不动摇，深圳商业市场量跌价 涨，市场热度相比去年有明显降温，但新房市场地段较好资源稀缺的项目仍然再现千人排队 买房的火热景象，而一些地段偏远且配套落后的项目开盘结果并不理想，市场结构分化明显。 2018 年上半年，深圳商业市场新批售 19.67 万平方米，同比下降 46.21% ，创近7 年来的新低；全市商业市场合计成交 46.79 万平方米，同比下滑 11.26% ，一手商业共成 交27.54 万平方米，同比下降12% ，成交均价58386 元/平方米，同比上涨4.56% ；二 手商业共成交 19.25 万平方米，同比下降 10% ，成交均价57092 元/平方米，同比下跌 3.86% ；由于一二手物业价格倒挂，投资者“买新“心态仍然主导市场；今年新出台的“三 价合一”新政使得投资者对二手住宅的交易热情也有所降温，部分投资者转向商业市场。 在全市经济环境方面，深圳出口总额年内连续下滑，中美贸易争端可能对深圳经济造成 冲击，“三价合一”政策及房贷利率上行都将提高购房成本和还贷压力；住宅市场价格的稳 健运行甚至小幅下滑，利好商用物业买卖和租赁市场，粤港澳大湾区发展规划纲要的出台， 不排除房产投资的资金涌入，但也存在定向楼市调控升级的可能。 一、 宏观环境分析：经济稳中向好，房贷利率持续攀升 1.1 国内经济稳定增长 上半年，国内经济保持稳定增长，我国国内生产总值为 418961 亿元，按可比价格计 算，同比增长6.8% ，比上年同期小幅回落0.1 个百分点，继续保持了稳定增长。其中，第 一产业增加值22087 亿元，同比增长3.2% ，比上年同期回落0.3 个百分点；第二产业增 加值 169299 亿元，同比增长 6.1% ，比上年同期回落 0.3 个百分点；第三产业增加值 227576 亿元，同比增长7.6% ，比上年同期回落0.1 个百分点。 图1-1 深圳GDP 及其增速走势图（2012-2018 年） 数据来源：中原智商 1.2 前5 月房地产开发投资增长18.6% 1-5 月，全市固定资产投资增长19.8% 。其中，基础设施投资增长3.4% ，建安工 程投资增长5.2% 。房地产开发投资增长18.6% ，非房地产开发投资增长20.7% 。工业投 资增长25.7% （含工业技术改造投资增长43.3% ），第三产业投资增长18.7% 。商品房屋 销售面积增长14.8% 。 图1-1 深圳房地产开发投资增速走势图（2016-2018 年） 数据来源：中原智商 1.3 社会消费品零售总额增长8.6% 1-5 月，全市社会消费品零售总额2334.17 亿元，增长8.6% 。其中，批发和零售业 2069.92 亿元，增长 8.8% ；住宿和餐饮业 264.25 亿元，增长 6.9% 。商品销售总额 12835.02 亿元，增长 14.0% ，其中汽车类增长45.9% ，体育娱乐用品类增长28.2% ， 文化办公用品类增长 27.4% ，日用品类增长18.9% ，书报杂志类增长16.4% ，金银珠宝 类增长13.3% ，通讯器材类增长8.5% ，服装鞋帽针织类增长6.1% ，家用电器和音响器材 类下降0.5% ，食品饮料烟酒类下降4.4% 。 图1-2 深圳消费总额走势图（2012-2018 年） 数据来源：中原智商 1.4 M2 同比增速8% ，创历史新低 6 月末，广义货币(M2)余额177.02 万亿元,同比增长8% ，增速分别比上月末和上年 同期低0.3 个和1.1 个百分点;狭义货币(M1)余额54.39 万亿元,同比增长6.6% ，增速比 上月末高0.6 个百分点，比上年同期低8.4 个百分点;流通中货币(M0)余额6.96 万亿元， 同比增长3.9% 。上半年净回笼现金1056 亿元。 图1-3 M2 供应增速月度变化 （2017-2018 年） 数据来源：中原智商 1.5 全国首套房贷利率连涨18 月 6 月首套房贷款平均利率为5.64% ，相当于基准利率1.151 倍，环比5 月上升0.71%; 同比去年6 月首套房贷利率4.89% ，上升15.34% 。这已是自2017 年1 月以来连续18 个月上涨。 首付比