西安锦业路区域写字楼调研报告.doc

锦业路区域 写字楼调研报告 一、调研项目 1、新长安广场 2、都市之门 3、汇鑫IBC 4、绿地中央广场 5、粤汉国际 6、锦业时代 7、CLASS 8、数字大厦 9、糖果HOUSE 10、东尚·蜂鸟 二、调研总结 1、根据本次市调得出高新区目前在售写字楼和公寓项目主要集中分布在唐延路及锦业路沿线。其中锦业路沿线由于发展和规划未来写字楼项目和公寓类项目供应量还将进一步上升。锦业路沿线片区在都市之门、绿地中央广场等高端写字楼、公寓类项目的带动下，将成为高新区高端写字楼核心聚集区，加之限购政策的出现也会成为高新区未来投资热点片区。 2、调研的项目当中以含写字楼和公寓两种综合型物业形态为主的项目居多，纯写字楼物业形态项目较少且项目体量一般都不是很大。 3、区域内市场销售情况如下： （1）写字楼类： A、区域内在售写字楼房源不多，其中唐延路沿线写字楼项目大多处于尾房销售阶段，目前所剩房源不多。锦业路沿线正在销售的项目除绿地的都市之门外其余各项目均未开始销售，预计未来这些项目打开销售后将为该区域写字楼带来充足的供应量。 B、区域内项目户型大部分为可自由分割型，户型面积区间在80—1200㎡不等，整层面积区间在800-3800㎡之间。 C、现阶段区域内写字楼销售价格在6800—14000元/㎡之间，其中唐延路沿线的CLASS公馆和新长安广场由于项目体量不大，且销售处于尾声，毛坯房销售价格在9300元/㎡左右 ，数字大厦由于产品及销售策略因素销售价格在6800元/㎡左右。锦业路沿线由于高新区管委的入住，以及绿地集团开发的高端项目的带动写字楼销售价格一路看涨，且产品多为精装，销售价格整体高于唐延路沿线，售价在8600-14000元/㎡之间不等。目前大部分项目无优惠措施。 D、区域内项目大部分采用一次性付款及首付50%的付款方式，写字楼类产品按揭式付款贷款年限仅为10年。已销售房源购房者采用一次性付款方式较多。 E、目前区域内已交房的写字楼项目房源出租率较高，例如汇鑫IBC、绿地SOHO同盟、都市之门的B号楼等。租金价格在每月45—80元/㎡之间，物业费用在1.8-15元不等。 （2）公寓类： A、区域内公寓类产品供应量相对稀缺。现阶段唐延路沿线内拥有公寓类产品的CLASS公馆、糖果HOUSE、数字大厦等项目销售已接近2/3。锦业路沿线锦业时代、绿地中央广场等项目开始销售时间不长，现阶段该类产品供应基本出自本片区。 B、区域内公寓户型面积在30—130㎡之间，以45—65㎡的一室户型为主。 C、唐延路沿线公寓多为毛坯销售，销售价格在6300—7300元/㎡之间；锦业路沿线多为精装产品，销售价格8300元/㎡左右，装修标准在1000-1500元/㎡之间。区域内项目锦业时代目前未开始正式销售。 D、公寓类产品付款方式也多采取一次性付款，但最多可以有88折优惠。在按揭付款方式下也可部分项目有90折的优惠措施，且个别项目贷款年限可以达到30年。 4、 目前区域内将公寓转为办公使用的出租房源较多，租金每月在30-45元/㎡之间。但该类公寓转为办公使用后物业管理及后期相关使用费用依旧是按照写字楼类收费标准进行收取。 四、调研汇总表 项目名称 占地 建面 容积率 物业类型 在售户型（㎡） 价格 去化率 备注 都市之门 398亩 30万㎡ 1.99 写字楼 写字楼130-636 写字楼13000-14000元/㎡ 写字楼64.1% 无优惠 新长安广场 30亩 2万㎡ 3 写字楼 写字楼1180-1280 写字楼9300元/㎡ 写字楼97% 一次性97折 不能按揭 绿地中央广场 1125亩 64（在售公寓建面约10.8万㎡写字楼建面约 1.76万㎡） —— 公寓、写字楼 公寓38-53 写字楼150 公寓8300元/㎡ 写字楼8600元/㎡ 公寓：50% 写字楼：98% 无优惠 粤汉国际 45亩 公寓：5.64万㎡ 写字楼：3.36万㎡ 3.84 公寓、写字楼 公寓30-99 写字楼200-400 公寓售罄 写字楼预计8000元/㎡ 公寓：100% 暂无 锦业时代 66.7亩 公寓：10万㎡ 写字楼：23万㎡ 6 公寓、写字楼 公寓39-99 写字楼待定 公寓8300元/㎡ 写字楼待定 公寓：10% 一次性88折 按揭90折 数字大厦 14.8亩 公寓：44万㎡ 写字楼：3万㎡ 8.5 公寓、写字楼 写字楼200-1700 公寓50-120 写字楼：6800元/㎡ 公寓：6300元/㎡ 写字楼：80% 公寓：70% 无优惠 CLASS 25亩 写字楼1.6万㎡其他5.16万㎡ 3.2