静态经济测算讲义1558466684PBPuz.ppt

静态经济测算的方法与案例 2008.5 * 静态测算常用的分析 成本 收入 利润 案例讲解 静态测算的组成部分 土地效力分析 成本利润分析 敏感性分析 框架 * 静态经济测算的组成部分 成本 收入 利润 * 土地费用 前期费用 基础设施配套费 园林绿化费 建安费用 不可预见费 期间费用（财务费用） 两税一费 成本 * 土地费用 招标底价由宗地地上可出让部分的政府土地收益和土地开发建设补偿费两部分组成 政府土地收益金额：土地出让金（按地上建筑面积收取） 土地开发建设补偿费： 宗地征地、安置补偿费用 宗地内建筑物拆除、清理及场地平整费用 提供市政建设至宗地红线处费用 招标土地案例关于招标底价构成的说明 * 地上经营性配套补交政府土地收益=120*经营性配套用途建筑面积 地下车库补交政府土地收益=政府土地收益单价*1/3*地下车库建筑面积 地下经营性配套（除车库）补交政府土地收益=土地成交单价*1/3*地下经营部分建筑面积 土地交易契税：土地成交款的3% 政府土地收益单价=（中标价款-土地开发建设补偿费）/地上总建筑面积 土地成交单价=中标价款/地上总建筑面积 土地费用 招标土地案例关于招标底价构成的说明 * 建安费用 建安工程费标准 工程类别 产品形式 单方建安造价 （元/平方米） 住宅 低层 独栋、联排、叠拼 1400－1800 多层 普通板楼（砖混结构、不带电梯） 1200－1300 高标准板楼（框剪结构、带电梯） 1500－1600 高层 小高层板楼、点式塔楼 1600－1700 塔楼 1800－1900 商业 分散式商业 住宅下底商 1700－1800 集中式商业 购物中心、超市等（含公共部分装修） 3000－4000 写字楼 中档标准（含装修） 3500－4000 高标准、星级（含装修） 5000－6000 地下 车库、人防、设备等 2200－2500 * 建安费用 建安工程费构成 工程项目内容 住宅单价 （元/平方米） 公建单价 （元/平方米） 基础工程 300 300 土建主体工程 1030 600 内外装饰工程 200 50 给排水工程 100 120 消防工程 50 300 采暖、空调工程 150 100 电力照明工程 50 100 弱电工程 80 200 合计 1960 1770 案例 * 建安工程专业费 包括招投标管理费、质监费、工程监理费、竣工图编制费、标底编制费等 。 一般取建安工程费的1％－2％。 建安费用 案例 * 前期费用以建安工程费为基数，取费比例如下 可研及顾问费：建筑工程费的0.1%左右 勘察费：建安工程费的0.1%左右 设计费：建安工程费的1%－3% 临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1% 前期费用 * 红线外基础设施建设费 包括“城市基础设施建设费”和红线外围集资建设或者自建发生的费用。 一般取建安工程费的7％－15％。 红线内基础设施建设费 包括规划红线内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、环卫、排污、排洪等工程发生的费用 。 一般取建安工程费的8％－12％。 基础设施建设费 * 基础设施建设费 小市政构成 案例 * 园林绿化费 包括建设绿地、水景、小品、步道等的费用。 一般按绿地面积取150－300元/平方米。 园林绿化费 * 建安费用 地下人防的建筑要求 关于贯彻〈关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知〉的实施细则 “凡在本市市区、近郊区和卫星城镇新建或成街成片旧房改造的民用建筑(指住宅、旅馆、招待所、商店、大专院校教学楼和办公、科研、医疗用房，下同)和外资民用建筑，均应按下列规定修建防空地下室：1、新建十层以上的民用建筑，应修建“满堂红”防空地下室。如必须利用地下室安装为楼房服务的设备时，其中防空地下室的面积也不得少于建筑面积的百分之三。基础埋置深度三米以上的民用建筑，应修建“满堂红”地下室，其中防空地下室的面积不得少于建筑面积的百分之三。在一定占地范围内建筑的多幢建筑符合本条规定时，可自行调剂合建“满堂红”防空地下室。2、城市建设规划确定新建的住宅区，不论是开发性建设或属集资联建，按其规划除执行本条第1款规定以外，其余建筑总面积超过七千平方米的，按其建筑面积的百分之二统一规划修建防空地下室。3、地下商业街和其他单建地下建筑，其中具有防护等级的建筑面积，一般不少于地下建筑面积的百分之三十。” * 不可预见费 取费基数为（土地费用、）前期费用、基础设施建设费、园林绿化费用、建安费用、管理费用之和。 取费比例为取2％-3％ 不可预见费 * 管理费用 取费基数为土地费用、前期费用、基础设施建设费、园林绿化费用、建安费用之和。 取费比例