宁波西城十二庭院整合推广再思考--jionns资料.pptVIP

西城十二庭院整合推广再思考 容创【宁波】机构 战略思考及对策 宏观面：大环境，政府宏观调控政策，市场观望氛围浓厚；70/90产品后遗症闪现，相对两个大小两极端产品，出现滞销状况。 剩余住宅产品的特点：顶底一中一沿路。 1、顶层高总价，以目前市场状况考量，客层选择余地大，落定难度大； 2、底层不愿买，相对宁波人购房喜好，底层如果没有特殊的产品特色，基本走的慢； 3、中间套相对边套采光感，心理落差大； 4、沿路产品周边气质感较差。 底商街铺： 1、从目前区域环境和生活氛围来说，人气明显不够； 2、如果把它作为社区型商业，业态较难吸引区域性消费，租金受限，价格难以冲高； 3、店铺平面面宽小，进深大，不利于销售； 4、紧邻工商职业学院后门，有机会打造大学后街消费区的概念； 5、盛世华城、十二庭院、水岸枫情、瑞园、东源华府等社区的建造，此区域在后面几年人气会逐渐集聚，有一定的消费需求； 6、写字楼、普通住宅销售迟缓，投资客观望气息浓厚，投资客的投资渠道进一步受到压缩，商铺投资一向以风险小著称，此阶段对投资客会有更大的吸引力； 剩余的三类产品， 哪一类更容易切入市场，引爆消费热潮？ 剩余住宅？ 商铺？ 叠拼别墅？ 剩余住宅吗？ 基本上可以用“老弱病残”来形容了，“青壮年”已 经全部被拉壮丁走了，所剩无几；再加上，同周边项 目相比，我们价格明显处于劣势，跟瑞园刺刀见红的 竞争，非明智之举！ 况且，这个阶段，没有多少人对普通住宅感兴趣！ 所以，我们认为，这个阶段主推普通住宅，不会有太好 的成效！ 对住宅、商铺、叠拼别墅三类产品在今年后面几个月的推 广，我司有以下节奏安排： 1、从8月初对商铺进行单独形象的包装，转化“社区型底商街铺”的简单形象，嫁接“大学后街学区消费”的概念，对街区进行业态规划方面的引导，吸引投资客进入； 2、从9月中下旬开始，强力推出“叠拼别墅”产品，并在广告中附加普通住宅的促销信息；借新产品类型刺激市场关注，促进普通产品的销售； 3、10月中旬开始，在景观改造、多层样板区（房）完成的前提下，对普通住宅余房（进一步细分成底层、顶楼等几类产品）展开强力促销推广； 第一阶段（8月-9月中下旬）另辟蹊径，“推陈”不如“出新”！ 街区案名建议： 西城十二院街 定位语： 大学后街创意消费区 广告语： 一条街，影响一座学府 如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念 ，那么销售商铺就是销售给客户一种利益。 商铺优势分析 执行策略 短期激发人气策略 时间建议： 建议商铺的推广放在学校开学以后，这样学校的人气将激发一部分的投资客户对 该区域产生兴趣，同时在销售说辞策略方面也可以将学生商业街的概念灌输给意 向客户。 执行建议： 将学校正门前的游击商贩吸引到学校后门，最直接的引导就是直接给予商贩们一 定的经济补助，这样可以在短时间内，在学校后门形成一定的现实人气。 将正门的部分学生店面直接安置到正门前，给予一定补助，形式可以是减免一定 租金的形式，同时在销售时可以以带租金形式，出售给投资客户 学院联动策略 案名征集活动 与学院合作开展征集本商业街案名活动，可以迅速在学生中形成一定的影响力， 实际学生创业也是一个主题，这些针对人气的提升策略，都可以在短时间内迅速 提升商业街的知名度。 学生VIP消费卡 在征集案名的同时，引导未来的经营客户针对学生发行统一的购物优惠卡，这样 在未来的企划推广中也可以形成，商业街有物业统一经营的印象。 第二阶段（9月中旬-10月中旬）诞生蝶恋墅！ 定位：“城熟”社区的城市别墅延续“城西第一站”的概念，传播城西最好地段的“水岸别墅”诉求；并提炼叠拼产品卖点，主打产品自身素质优势； 第三阶段（10月下旬-12月）“城熟”计划 针对住宅细分产品的手段建议：1、除了对一期现有景观的调整以外，建议加大打造二期样板区的决心和投入，按照目前的市场状况，余房短期内一抢而空的情况基本不太可能出现；2、样板房建议选择顶楼；3、底层户型建议通过景观设计的手法，增加小型私家花园，提高附加值；4、针对目前顶楼表价过高的现状，建议对阁楼利用方面做有倾向的引导，如做阳光书房、私家创意酒吧、健身区、女主人创意衣柜、琴房、画室、视听室等方向的考虑，提高利用率，提升其价值； 顶+阁与中间套策略 结合1期的景观，做部分样板房 加强推广针对性，单独做产品广告，实际上这种阁楼复式空间，还是具有一定的诱惑力 就中间套结合华康家私，做买房送家私折扣券活动（联丰店9月份开业） 针对瑞园的精装修，我们方可采用装修基金策略 沿路住宅策略 针对工地外围气质较差的影响，建议对外围的施工地块加强包装整改，例如可以直接修门封路，或者修广告围墙，尽量杜绝现场客户从外围考察的路径，尽量从一期的路线导入