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第九章 房地产法律制度 ■ 9.1 房地产开发经营管理制度 ■ 9.2 房屋拆迁 ■ 9.3 房地产交易管理制度 ■ 9.4 商品房销售管理制度 ■ 9.5 房地产的产权产籍管理 8.2.2 土地使用权出让所遵循的原则 1、规划原则 2、严格审批、登记原则 3、平等、自愿、有偿原则 8.2.3 国家实行土地有偿有限期使用制度 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合用地、其他用地50年 8.2.4 我国城镇土地使用权出让的方式 出让方式：是指国有土地的代表通过一定形式或程序将国有土地使用权出让给一定的使用者。不涉及土地的实质内容，只表明以什么形式取得土地使用权。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标、或者双方协议的方式。” 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议方式。 1、拍卖 （1）含义：拍卖又称竞投、拍让。它是指土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 （2）拍卖程序 ①发布公告 公告内容包括：拍卖地段位置；拍地段的用地要点；拍卖的地点和日期；拍卖的规则、叫价起点；拍卖保证金的数额和支付方式；其他需要公告的内容。 ②应征 ③公开拍卖 ④签订合同 ⑤领取土地使用证书 案例1： 深圳市于1987年12月1日率先试点，第一次以公开拍卖方式出让一块8588平方米的住宅用地，土地使用期50年。公开拍卖前三天，正式领取牌子准备参加竞标的企业有44家，其中外商9家。拍卖时，主持人宣布拍卖，开口价为200万元人民币，经过激烈竞争，最后深圳房地产公司叫价525万元，取得该幅地块的使用权。 分析：深圳的试点工作正式拉开了我国国有土地使用制度从“无偿、无期限、无流动”变为“有偿、有期限、有流动”改革的序幕，这标志着我国长期以行政划拨方式无偿供给分配的土地已作为一种特殊商品进入了流通领域。 2、招标 （1）含义：是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某地段土地使用权，选择出让人和收取出让金的土地使用权的出让方式。 注意：招标出让土地使用权，引入市场机制，体现了商品的等价交换原则。但获得土地使用权的，并不一定是出价最高者。 （2）招标程序 ①编制招标文件 ②确定参与投标的资格范围 ③发出招标公告 ④招标企业购买招标文件 ⑤招标小组解答投标者提出的问题 ⑥投标密封投入标箱，并按规定缴纳保证金 ⑦公开开标、验标、评标和决标。 ⑧向中标者发出中标通知书；对没有中标者，也应书面通知 ⑨中标者接到中标通知书后，在规定时间内与政府签订合同 ⑩中标者按规定办理有关手续，领取土地使用证书。 案例2： 深圳市于1987年11月25日第一次以招标形式出让面积为46355平方米的地块，用途为商品住宅，土地使用期限50年。当时共有9家企业参与投标，其中出标价最高为1891.28万元，即每平方米地价为408元；最低是1500万元，即每平方米地价为324元；市政府内定标底为1539万元，即每平方米地价332元。最后根据评标结果，深圳深华工程开发公司得最高分94分，以标价1705.88万元，即每平方米地价368元中标，并当即发出中标通知书。中标通知书要求中标者持中标通知书在15天内到市政府签约，签约后30天内一次性付讫地价款。对未中标者按规定退还保证金。 3、协议 （1）含义 协议有时又称为私下协议。协议出让土地使用权的受让方直接向国有土地所有者代表机关提出有偿使用土地的要求，国有土地所有者代表机关通过与受让者进行协商，并就有关出让的土地价格、用途、期限、价金的支付、违约责任等内容进行商讨，最终达成土地使用权出让协议的过程。 在各种出让方式中，协议出让使受让方在出让过程中对合同主要条款有比较大的发言权，特别对出让金有直接讨价还价的余地。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。” （2）协议的程序 ①申请阶段 ②审查阶段 ③协商阶段 ④签约阶段 案例3： 1987年9月9日，深圳市政府第一次采取协议方式将一块编号为B211-1，面积5321平方米的土地，有偿出让给中国航空进出口公司深圳工业贸易中心建造职工宿舍。 政府估价 400元/平方米 单位报价 成交价 106元/平方米 100元/平方米 多次协商 4、挂牌交易 （1）意义 2001年3月6日深圳市政府以100号令正式颁布实施《深圳市土地交易市场管理规定》，这是我国第一部关于土地交易的地方性规章。