第一章 房地产估价概述.ppt

第一章 房地产估价概述 1、对房地产估价的基本认识 2、房地产估价的要素 3、对房地产估价的现实需要 4、房地产估价师的职业道德 5、中国房地产估价行业发展状况 第一节 对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 （一）专业与非专业估价的不同 由专业人员完成 是一种专业意见 具有社会公信力 实行有偿服务 承担法律责任 第一节 对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 （二）房地产估价的概念 核心内容：根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。 完整定义：房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。 （三）估价与评估的异同 一般情况下可以交换使用。 估价的含义更精准、明确、具体,专指对价值进行评估。 评估含义宽泛，不只限于价值评估。 第一节 对房地产估价的基本认识 二、房地产估价的本质 （一）评估的是价值而不是价格 （二）是模拟市场定价而不是替代市场定价 （三）是提供价值意见而不是作价格保证 （四）会有误差但应将误差控制在合理范围内 （五）即是一门科学又是一门艺术 第一节 对房地产估价的基本认识 三、房地产估价的必要性 （一）专业估价存在的基本前提 独一无二、价值量大 （二）房地产需要专业估价 完全市场： 同质商品 买卖者人数众多 有进出市场的自由 买卖双方都掌握当前价格的完全信息 就成交总额而言，每桩买卖的标的额是无关紧要的 买卖双方无串通共谋行为 消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化 商品可转让且可发生空间位置的移动 房地产对1和4条和第8条往往不能符合。 第一节 对房地产估价的基本认识 三、房地产估价的必要性 （三）房地产估价是估价行业的主流 （1）房地产具有“独一无二”“价值量大”，需要专业估价 （2）房地产“量大面广” （3）房地产需要估价的情形较多 第二节 房地产估价要素 一、估价当事人 （一）房地产估价人员 指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前有房地产估价师和房地产估价员（二）房地产估价机构 指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动的专业服务机构。 （三）估价委托人 俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立委托合同的单位或个人。 第二节 房地产估价要素 二、估价目的 指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。 三、估价对象 指房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房地产权益。 四、价值类型 一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体类型的价值——特定价值 市场价值——非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值） 第二节 房地产估价要素 五、估价时点 指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对对应的具体时间。 六、估价依据 指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，委托人所提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。 七、估价假设 指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价过必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定。 （七）估价依据 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999） 4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法》 5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号） 6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土[籍]字第2号） 7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号） 8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号） 9、建设部《房地产抵押估价指导意见》 10、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字[2004]74号） 11、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金的通知 12、《房屋所有权证》（武房权证昌字第200401499号） 13、《国有土地使用证》（武国用(2004)第687号） 14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件 15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产 市场行情 16、委托方提供的其他有关资料 估价假设条件 （1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。 （2）假设估价对象是