《房地产企业税收概》.ppt

房地产企业税收概述;营业税疑难解析;二、房地产企业销售不动产，如何确定营业税的纳税义务发生时间：;三、房地产开发企业销售不动产的计税依据;四、房地产企业将自己开发的产品对外投资入股营业税问题;五、房地产企业自购建材营业税问题;;六、促销时销售的”VIP” 卡、“会员费” “诚意金”、“借款”如何缴纳营业税 ;;七、房地产开发企业以不动产抵押向金融机构贷款的营业税问题;;八、物业管理企业代有关部门收取费用的营业税计算问题;九、房地产企业代收煤气费的营业税问题;;十、???地产开发企业以商业折扣的方式销售开发产品的税收问题;;;十一、房地产开发企业在楼盘开盘活动中取得的赞助款的税收问题;十二、房地产包销业务的营业税问题;十三、房地产企业开发出售精装房，装饰材料是由购房户自行购买的营业税问题;;十四、房地产企业收取购房户违约金的营业税问题 ;十五、营业税中“视同销售”行为包括哪些内容，如何计税;;;十六、房地产企业以“购房回租”、“售后回购”等形式销售开发产品的营业税处理;土地增值税疑难解析;二、土地增值税的清算条件;;三、如何认定“普通标准住宅”;四、 以房地产投资或联营的土地增值税征收问题;五、非直接销售和自用房地产的收入确定;六、《土地增值税暂行条例》及其实施细则中规定的“赠与”包括哪些范围;七、地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题;八、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题 ;九、计算土地增值税扣除项目时，利息支出如何扣除;十、房地产公司为业主免费办理产权证而支付的办证费用处理问题;十一、土地计税成本在计算土地增值税时怎样确定;;;;;;;个人所得税疑难解析;;涉税票据疑难解析;;;;;;房地产业涉及的税种 ;行业税收风险表现为如下问题：;收入确认问题(存在迟计、少计、漏计现象);2. 不及时确认收入 ;3.隐瞒收入，收入计算不准确;利用往来帐户隐藏收入;;对“拆一还一，多增补价”回迁户，以增加面积缴纳的购房款计收入，而将等面积的部分成本价直接视为拆迁成本。 采取先收取租金再销售的策略，将已完工的产品出租，不按规定作收入确认。售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。 签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，或不计、少计装修房款； 假按揭取得银行贷款，不计收入或直接抵付进料款??? 无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。 以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。;视同销售，不记收入;成本费用列支问题(存在多列成本费用的现象); 可以有偿出让的营业性配套设施（包括商店、超市、菜市场、银行、邮局、学校、医院、餐厅等），应单独进行成本核算。 产权不明确的配套设施（包括地下车库、托儿所、幼儿园、游泳池、网球场、乒乓球室、羽毛球场、文化站、会所等），除企业自用应按建造固定资产进行处理外，应当单独核算其成本。 自用、出租用房产混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。 ;2.成本费用重复入账。 企业利用建安工程施工复杂、项目繁多，专业性强的行业特点，重复列支费用。;3.虚列、多列成本费用;在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，按合同规定留归开发企业所有的，未按实际取得时的市场公平成交价确认收入的实现。;5.非法凭证列支成本费用现象较普遍。 发生的成本、费用支出未按规定取得或无法取得正式发票（支付工程款、材料款），而以白条的形式在税前列支。 从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。 通过资产评估虚增土地开发成本（①变更注册资本；②企业改制过程；③对外投资时。），利用非回迁人员身份，虚列拆迁补偿费。;利用关联方交易转移利润问题 与关联企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，通过互转收入和费用，或以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人等），将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目亏损或微利。或者将开发的商品房低价卖给股东、关系单位或关系人。;企业之间相互利用共同偷逃税款问题;代扣代缴营业税、所得税问题 房地产开发企业支付境外劳务费（工程设计费、营销策划费、销售代理费等）时，不论劳务是否发生在境内，均应该代扣代缴这一部分的营业税。 房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代扣代缴5%的营业税、10%的企业所得税。;土地增值税问题;;其他税种问题;个人所得税问题 1. 企业在给本企业销售人员发放销售提成时，没有按规定将提成奖金并入到销售人员当月工资按工资薪金计算并代扣代缴个人所得税。 2. 企业在给非企业职工发放