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2020/5/6 明大龙玺太湖湾 2013 年营销工作思考 31 示范区公开活动 --- 全球湖岸度假区盛大公开 活动时间： 2013 年 5 月 28 日 活动目的： 在实景示范区公开的后，通过“候鸟群体”的话题，引发事件营销，正面树立项目形象，吸引客户关注。 活动内容： 邀请新老客户家庭、亲友、媒体，嫁接前期渠道已积累客户，到场参观样板示范区，聚集人气。活动当天配 合初步的价格区间释放进行认筹，为开盘洗客。 活动人数 ： 约 200 组 第二阶段工作重点— 活动策略 执行— 二阶段执行思考 2020/5/6 32 明大龙玺太湖湾 2013 年营销工作思考 第二阶段工作重点— 渠道执行 执行— 二阶段执行思考 竞品打击 定向渗透 针对直接竞品的线下战术 针对客户分流的地面战术 竞品前定期定岗派单；看房车穿梭对方动线；购买 对手短信客户名单；化对手老客户为本案新客户； 销售员关系网挖掘对手客户 市区户外、看板、公交车候车亭封杀；重点商圈、 乡镇巡展，派单；重点企业大客户、商会等针对性 优惠拓展 2020/5/6 明大龙玺太湖湾 2013 年营销工作思考 33 第二阶段工作重点— 案场执行 执行— 二 阶段执行思考 针对性说辞引导 客户评级标准 专业技巧培训 现场房源引导及价格说辞 针对活动的客户评级及维护动作标准 业务员切客技巧、三段式接待培训 价格策略思考 针对别墅的价格策略 2020/5/6 明大龙玺太湖湾 2013 年营销工作思考 34 执行— 三阶段执行思考 主题 媒体 渠道 活动 推广重点： 开盘热销 节点： 6 月中 方向： 媒体与事件联动 重点通路： 户外、报广、网络、彩信、 DM 、横幅 手段：平台构建，扩大战场；圈层活动，全市渗透 主题： 圈层活动 重要活动： 开盘活动、异地巡展 深耕宜兴 扩大客群 案场 现场展示提升 6 月 8 月 9 月 7 月 2020/5/6 明大龙玺太湖湾 2013 年营销工作思考 1 宜兴龙玺太湖湾山庄 2013 全年各阶段 营销推广策划简案 2020/5/6 明大龙玺太湖湾 2013 年营销工作思考 2 目标— 年度的任务 2013 年回款目标 回款 1.2 亿元 别墅销售 总销 1.14 亿元 = + 公寓销售 总销 1.26 亿元 x x 回款率 40% 回款率 60% = 2013 年销售目标 总销 2.4 亿元 2020/5/6 明大龙玺太湖湾 2013 年营销工作思考 3 市场情况— 区域市场 宜兴别墅市场成交低迷，但月度成交稳定，无太大波动； 太湖湾板块别墅市场，成交量少，且成交波动较大，受项目开盘及季节性影响较大。 整体别墅市场表现低迷，太湖湾板块形式更为严峻 2020/5/6 明大龙玺太湖湾 2013 年营销工作思考 4 市场情况— 竞品市场 项目名称 占地面积 总建面积 别墅套数 / 面积 公寓套数 / 面积 别墅月均 去化量 公寓月均 去化量 2012 年成交 整体去化量 销售均价 可售余量 九州红墅岭 85000 55727 88 套 /55727 ㎡ — 1.5 套 / 月 — 14 套 /6286 ㎡ 14 套 /6286 ㎡ 别墅： 10811 36 套 /17851 ㎡ 万泽太湖庄园 900000 216000 105 套 216 套 1 套 / 月 4 套 / 月 2 套 183 套 /36200 ㎡ 别墅： 12000 公寓： 10000 214 套 /50153 ㎡ 太湖湾度假村 118100 66223 151 套 /37190 ㎡ 338 套 /23685 ㎡ 1 套 / 月 5 套 / 月 1 套 472 套 /56893 ㎡ 别墅： 13100 公寓： 7650 36 套 /9329 ㎡ 卧龙湾 40000 22570 50 套 /22570 ㎡ — 0.5 套 / 月 — 0 套 31 套 /14748 ㎡ 别墅： 11750 19 套 /7790 ㎡ 高成 · 香树湾 270000 160000 （一期） 112 套 — 未售 — 0 套 未售 别墅 10000 以上（预 计） — 区域内以别墅产品为主，公寓产品为辅，各项目月均去化速度较慢， 区域内可售约为 8.8 万方左右。 2020/5/6 明大龙玺太湖湾 2013 年营销工作思考 5 市场情况— 成交及库存 项目 开盘时间 产品类型 套数 合计去化 合计去化总额 剩余套数 九洲红墅岭 2012 年 4 月 独栋 1 0 0 1 双拼、三联排 49 14 19200 35 万泽太湖庄园 2010 年 5 月 独栋 48 24 23000 24 非独栋 57 13 4800 44 太湖湾度假村 — 独栋 69 49 45500 20 非独栋 102 96 33500 6 卧龙湾