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上六个月深圳房地产二手住宅市场分析

上六个月，深圳二手住宅市场成交基础可用“低迷→疯狂→低迷”这么走势来形

容，最低迷时期成交量几乎和持平，最疯狂时期和底相比而有过之。受到楼市宏观调

控政策影响，4月14以后市场置业观望连续加强，楼市成交连续两个月量价齐跌，情

况和底十分相同，“拐点论”再次被抛出。在此，世华地产市场研究中心经过分析成

交数据和市场焦点，对上六个月深圳二手住宅住宅进行总结，并为下六个月市场走势

提供估计依据。

一、上六个月市场总结

(一)成交量分析

1、整体成交量分析

整体来看，今年1~6月份楼市发展处于一个平稳状态，除了受政策调控和金

融危机双重影响所以特别低迷外，今年上六个月楼市成交量和往年同期基础持平。依

据国土网每日成交数据统计，今年上六个月深圳市共成交二手住宅59372套，成交面

积为546.18万平方米，环比下六个月高峰时期，分别大幅下降38.25%和35.92%；同

比上六个月成交套数下降2.11%，成交面积微幅上涨0.99%；同比上六个月成交套数下

降7.91%，成交面积小幅上涨3.23%。

从1~6月份成交套数走势图看，在底需求过分透支情况下，1~2月份成交量急

剧下降，月度成交套数跌破10000套，加之受春节影响在2月份跌至5039套。年初楼

市成交量低迷，但成交价格并未松动。众多置业者预期中调控政策，并未在春节后立

即出台，令置业需求在3月份再次集中爆发，而且在买涨不买跌心理作用下，部份置

业者恐慌入市，令3月份至4月份上半月楼市成交再次迎来了一个高峰时期，最终在4

月份成交量达成最高点14742套。4月14日酝酿许久楼市调控政策最终浮出水面，调

控大幕以后拉开，以后地方政府主动跟进出台地方细则，楼市成交再次滑落，并在6

月跌至又一个低点7606套。

总而言之，今年上六个月楼市成交“一波三折”，先后成交低迷，中途成交

高潮。在经历了下六个月极度火爆以后，深圳楼市在上六个月逐步回归理性，成交量

基础和往年同期持平。

(数据起源：深圳市国土网)

(数据起源：深圳市国土网)

2、各行政区成交量分析

具体到各行政区，上六个月1~6月份关内福田和罗湖两区是二手住宅成交主

力区域，分别成交12768套和12718套，分别占总成量21.51%和21.42%，共占全市

42.93%；其次是龙岗区共成交11664套，占全市总成交百分比19.65%；宝安区和南山

区分别成交10590套和9967套，分别占全市总成交量17.84%和16.79%。同时从各行

政区1~6月份成交量走势图看，和全市走势一样是“一波三折”，即一个高峰两个低

点。其中南山区在4月份成交增幅最快，环比上涨高达55.51%；在调控政策影响下，5

月份后各区成交量快速下滑，并在6月份跌至低谷，而在低点时期龙岗区成交量却超

越福田区在各区之首，关键是调控后入市置业者关键为刚性需求置业，关外一体化、

地铁3号线年底开通及龙岗价格洼地优势再次凸显，吸引了不少首次置业选择龙岗置

业。

(数据起源：深圳市国土网盐田区数据有限暂不做分析)

(二)成交价格分析

1、整体成交价格分析

今年上六个月全市成交价格仍然延续这上六个月平稳上升趋势，成交均价为

12631元/平方米，环比下六个月12218元/平方米小幅上涨3.38%，和下六个月19.99%

环比增幅相比，今年上六个月增幅显著回落；同比上六个月10182元/平方米，则上涨

24.05%。今年上六个月价格继续上扬，首先是因为3季度价格相对处于低位，从间接

影响了下六个月整体价格；其次，今年楼市成交虽两度低迷，但价格仍然处于高位，

低点时期高于下六个月低点，高点高于去年高点。

从季度成交均价走势图来看，从1季度开始全市成交均价就开始快速增加，

并在4季度抵达12590元/平方米高峰，价格首次突破1/平方米大关，关键是宏观经济

逐步走出金融危机泥潭，加之优惠政策刺激置业者入市欲望。年底，需求过分透支及

进入一向淡季时期，1季度整体成交低迷，从而也令价格小幅回落；2季度，受到调控

政策影响，成交量自4月下半月开始大幅度下降，连续低迷成交量，令放盘业主心