面核与房测差异分析汇总(1).pptxVIP

面核与房测差异分析常见差异点---逻辑差异依据关注点甲方诉求计容与不计容（计容面积不超过规划条件指标）房产产权（每个功能房间的权属）计容面积无限接近规划条件指标面积（不损容）可售房产面积无限接近计容面积（不损可售）武汉市建设工程建筑面积计算规则（168号文）房产测绘技术规程面核房测PS:容积率是规划部门控制用地范围建筑规模的指标。与房产测绘无关。常见差异点---分摊方式差异层分摊全楼分摊首层风井、楼梯间、核心筒；避难层核心筒、管井；屋顶楼梯间、机房等计容面积都分摊到住宅。未参与层分摊的面积，参与全楼分摊（二次分摊）。按全楼各功能面积比例进行分摊。（参与二次分摊内容：外墙皮一半、架空层首层核心筒、屋顶楼梯间、机房等等）框出每户套内面积，共墙走墙中，不共墙框到外墙面层。交通空间按户型面积比例分摊（谁使用谁参与分摊）1.框出每户套内面积，全部走墙中。2.交通空间按户型面积比例分摊（谁使用谁参与分摊）面核房测案例分析----融创1890A地块住宅面核单位：中城科泽工程设计有限责任公司房测单位：武汉兴信测绘有限公司常见差异点---案例分析1.首层无住宅时，核心筒视为全楼共用，归属到全楼公摊。核心筒计容，算住宅面积。2.首层有住宅时，核心筒视为住宅交通空间，归属到住宅公摊。1432出地面楼梯，上部有顶盖，计容,算住宅面积。出地面楼梯，独立计算产权。不可售。出地面风井，计容，算住宅面积。出地面风井，独立计算产权。不可售。架空层，独立计算产权。与住宅一起参与全楼公摊的分摊，不可售。架空层，满足开敞面积和周长要求，不计容。差异点---架空层建筑主体内架空层计算规则解决办法面核要求开敞面积不小于该层面积1/2，且开敞面不小于周长一半房测架空层需参与全楼公摊计算。1.复核开敞面积及开敞长度是否满足要求。2.架空层参与全楼公摊，会造成可售面积损失。(损失可售面积无法找回，但住宅楼层越高，架空层分摊面积比例越小。)修改前修改后差异点---架空层建筑主体内架空层计算规则解决办法面核地下室出地面楼梯及风井：面核计容并算入地上子项面积房测不计入可售面积，且参与全楼公摊计算1.风井和地下室出地面楼梯，与子项单体毗邻或在单体范围内时，损失可售面积无法找回，控制风井和地下室出地面楼梯面积。2.风井和地下室出地面楼梯，独立设置可不计算面积。面核框线房测框线修改前修改后差异点---首层首层有无住宅的差异计算规则解决办法面核住宅用的大堂和首层核心筒计入住宅面积。房测首层无住宅时，核心筒面积先计入全楼公摊，按面积比例分摊入子项内所有功能中。当首层有住宅时，核心筒算入住宅公摊。1.在首层设置住宅，可避免首层核心筒的可售面积损失。修改前修改后差异点---首层8#楼建筑主体内首层计算规则解决办法面核三面围合有顶盖空间，面核计算面积房测不计算面积1.避免形成三面围合。2.将一侧墙体设置为镂空格栅。房测和面核都不计算面积（注意顶盖挑出长度不大于2100，达到2100面核计半面积）3.顶盖镂空。房测和面核都不计算面积4.实在无法避免三面围合有顶盖时，设置常开格栅门进行围合，房测和面核都计算面积。面核框线房测框线修改前修改后差异点---配套用房/商业网点8#楼建筑主体内配套用房/商业网点计算规则解决办法面核面核计算面积房测塔楼下方的配套用房、商业网点等功能，与住宅一起参与全楼二次分摊1.减小住宅建筑中非住宅部分的面积比例。2.将住宅与底商(塔楼范围外)分为两个子项。（分子项后可能形成新的问题，地上不能按网点套规范。）底商与住宅分开出图差异点---屋顶8#楼建筑主体内屋顶计算规则解决办法面核设备用房：面核计算全面积屋面平台：面核计半面积并计容房测设备用房：子项内的设备用房需确定权属。1.设备用房仅为本子项服务，则计入本子项公摊面积。2.设备用房为其他子项服务，或者同时为几栋子项服务，则计为单独权属，并参与全楼分摊。屋面平台：房测不计容1.屋顶平台下方人员不通行面核可不计容（无正式依据，面核单位理解可能有区别，需征询）。2.将机房扩大，楼梯设置在机房中。3.避免为其他子项服务的设备用房设置在本子项。（不限于屋面设备房）机房扩大差异点---屋顶8#楼建筑主体内屋顶计算规则解决办法面核面核计算面积房测屋顶楼梯及设备用房等计入全楼公摊无法找回，控制屋顶楼梯及机房面积修改前修改后差异点---避难层8#楼建筑主体内避难层计算规则解决办法面核面核计算逻辑：核心筒计容，避难区及设备房不计容。房测房测计算逻辑：与核心筒连接的设备房计容并参与全楼公摊计算；与避难区连接的设备房属于避难区，不计容。房测计算方法：避难层权属分为两部分，即设备房和避难区。走道、核心筒属于交通空间，按面积比例分摊到设备房和避难区。1.图