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“烂尾工程”的法律预防

“烂尾工程”一词是从传人的，意为建立工程尚未完工，开展商便不知所踪，或者半途停工所建物业迟迟不能竣工交付。也有人将此称为“马拉松”工程。

一、烂尾工程的危害从九十年代初开始的全国性的大规模房地产开发热在经过两三年之后便蓦地降温。与此同时，一些刚圈起地皮还未来得及建立或者工程尚未完工就被迫停工的“烂尾工程”也随处可见。

烂尾工程从主观上可分为恶意和非恶意两种，‘所谓恶意的是指房地产开辟商成心欺诈或者见利忘义，在贷款未还，工程款未付，并收取了许多预付款后便卷款而去。所谓非恶意的是指开辟商在自有资金缺乏的情况下，盲目上房地产工程，一旦资金不畅，工程便被迫停顿。

烂尾工程不仅往往引起纠纷，而且所造成的伤害涉及面非常广。一般来说，烂尾工程的受害者主要有：1.国家烂尾工程使国家土地常年闲置，不仅影响土地费用的及时回收，而且由于所建房屋不能进入正常的流通领域，也使国家的有关税收流失，直接造成国家土地资源和财富的巨大浪费。2.银行房地产工程投资大，如果离开银行的支持，仅凭开辟商的自有资金，房地产开辟是难以顺利进行的。而银行贷款的回收普通是在工程竣工并取得销售业绩后。假设工程不能按期竣工，银行贷款也就难以按期回归。我市目前几处大的烂尾工程银行都是最大的债仅人。3.开辟商房地产开辟在国际上被公认为高利润、高风险的产业。房地产投资必须经过精密的市场分析和科学论证前方可实施。然而在

高利润的诱惑下，一些开辟商未经充分论证，便盲目上房地产工程，导致投资失误，身背巨额债务而使企业破产或者停业。青岛市最多时房地产企业有四、五百家，而现在真正有工程又能正常运？转的也就是一百多家。

4.建造商.

尽管这几年国家有关部门三令五申严禁施工单位垫款承包。但为了承揽工？程，施工单位常以带资施工为条件参预工程招标。当施工单位无力继续垫资，建立单位后续资金又跟不上而浮现烂尾工程时，施工单位不仅损失了垫付的资金，而且应得承包费也难以获得。5.消费者根据法律规定，投入的工程款按提供预售的商品房计算，到达工程总额的25％以上便可开始预售。一旦形成烂尾工程，消费者既得不到房子往往要不回预付款，所受损失可想而知。6.材料供给商近几年，建造材料市场竞争剧烈，为争取客户，许多供给商常采用赊销的方法促销。一旦房子盖不起来，开辟商赔了本或者携款而逃，所供给的建造材料也就打了水漂。

二、形成烂尾工作的原因造成烂尾工程的原因是多种多样的，既有宏观方面的，也有微观方面的，既有主观因素有客观因素，既有政策方面的原因也有法律方面的原因。本文主要从法律方面分析一下烂尾工程的原因。1.立法滞后全国性的规模较大的房地产开辟是从一九九二年开始的，对如此大规模的房地产开辟，立法上是缺乏准备的。对房地产开辟中容易浮现的问题缺乏预见性及预防措施。以致在这股房地产开辟热后期，一些矛盾纠纷便纷纷暴露出来。而我们却缺乏完善的法律标准房地产开辟中的无序状况，解决房地产开辟中的各种矛盾。比方因对房地产公司的审批、设立、资质条件、工程立项等缺乏严密

的程序规定，以致房地产开辟公司一哄而上盲目设立。一些新设立的公司虽无一分钱的资金，但靠玩“空手道”，炒地皮，炒工程，照样大发横财，而一些工程炒了七、八手之后仍然是空地一片。2.法律意识不强，执法欠缺力度本来我国房地产方面的立法就很不完善，但既便对已发布的法律、法规，执行情况也很不理想。比方《土地管理法》在一九八六年便发布实施。其中规定了较严格的土地使用权取得和审批程序。如第25条规定：“国家建立征用耕地1凹0亩以上，其他土地20阗亩以上的，由国务院批准”。但实际上，化整为零，越权批地，甚至以集体所有的土地搞商品房开辟的现象仍很普遍。从九五年开始，为标准房地产市场，国家又发布了不少新的法律、法规。如《城市房地产管理法》、《城市房地产开辟管理暂行方法等)，其中严格规定了房地产开辟公司的资质条件，设立程序，工程的立项审批程序等等。但在实践中这些规定执行的也并不太好，有些根本没有自有资金的也照样大搞房地产开辟。未交齐土地使用权出让金就发给土地使用证，土地常年闲置也未按规定罚款或者没收土地。如此“宽松”的执法环境，也难怪有人甘冒风险钻法律空子。