思源2018年天津市房地产年报(PPT41页).pptx

;当时代剧变时，旧秩序必将瓦解

消费降级，融资成本上升

地产行业寡头集中，强强整合，优胜劣汰，市场洗牌

中美贸易战，全球经济下滑，人民币贬值……阴霾笼罩不散

这一年房企拿地变得谨慎又低调

这一年高周转从个案变为普适法则;;01;;国家政策篇：重拳整治乱象、强制净化市场;衡阳;数据来源：国家统计局;2018年以来4次降准，但每一次都是定向降准，目标扶持实体经济，M2有所放量缓解整体经济下行压力；

房地产有小幅受益，但中央严控热钱流向房地产;;取得基础部位验收证明后30日内须申请办理销售许可手续，每次申报以栋为单位至少3万平方米以上，不足3万平米尾盘一次性办理。在销售中不得捆绑精装及车位进行售卖。;天津阵痛期：摒弃速度情结、需求突破转型;5月16日中午，第二届世界智能大会重磅发布了《天津市“海河英才”行动计划》，以海纳百川、广聚英才的理念要求，改革人才落户制度。;天津自救篇：停工减排暂缓、基建施工加速;从大力补贴发展“软产业”到打造智能港，直至达沃斯及经济论坛的召开，进一步显示天津在科技创新及产业转型发面的不断探究，着力三产发展，让天津早日摆脱产业转型“阵痛期”;;02;;2018年供地建面1944万方，同比上涨47%；楼面价7040元/㎡，较去年下降27%；

本年各季度供应较为均衡，全年超四个月供应超过200万㎡。;远郊环城为主力，成交建面889万方，占比48%；环城供应建筑面积628万方，占比32%；

预计2019年远郊和滨海将成为天津市场的供地主力。;全年土地成交建面1459万方，同比上涨23%；楼面价7187元/㎡，较去年下降26%；

本年下半年成交有所回升，四季度成交建面达全面35%。;远郊成交建面558万方，占比38.2%；环城成交建筑面积553万方，占比37.9%；

远郊区县中宝坻区土地成交最多，成交21宗地，环城四区中西青区土地成交最多，成交19宗地;溢价率创近年新低，全年以底价成交为主调，年底小幅翘尾；

本年共流拍7宗土地，流拍率4.6%；异动地块宗数近年新高。;;;03;2018年1-11月天津市商品住宅供应1450万平方米，同比上涨13.6%;成交1078万平方米，同比下降8%；成交均价为15785，环比持平。

2018年受停工环保影响，供求集中在5??以后；四季度开发商降价跑量，价格出现小幅下滑。

2018年供求比达1.35，为近四年来成交转化率最低的一年。;22%;2018年天津平均开盘去化率为52%，其中市区及环城受价格较高，去化艰难；

环城滨海多为高性价比刚需大盘，去化率较高。津门楼市形成差异化，呈现“一半是海水，一半是火焰”。;成交：天津除滨海新区外，其他区域均限购，2018年各区域成交占比环城（38%）＞远郊（35%）＞滨海（20%）＞市区（7%）；

价格：2018年受天津市全面限价（限售价），各区域价格基本保持稳定，价格同比滨海（14%）＞远郊(8%)＞环城（-5%）＞市区（-7%）；

政策推动：天津2018年发布海河英才计划，推动了一大批低价项目销售，推动了房地产发展。;天津整体库存1612万㎡，去化周期为18.4个月，比17年存量上涨201万㎡，去化（13.5个月）延长4.9个月，且差异化加剧；

市区因价格高推货少，出清周期达31个月，远郊库存体量巨大出清周期达49个月，而滨海及环城处于合理范围内。;2018年成交TOP10;2017年市场受“331新政”影响持续走低，月成交量均在千套上下波动，自今年3月以来市场逐渐转暖，叠加“海河计划”需求量在5月达到高点，7月以来市场逐渐转冷，成交量回落至千套水平；成交价格自去年3月以来持续下行，现维持在2.6万/㎡，相较于年初仍维持高位；;;04;时隔4年再提“下行压力”2019年“稳中趋松”;土地供应改变，倒逼房企革新;特色小镇窗口关闭，产业多元化寻求突破;思源顾问致力于房地产全产业链专业顾问;思源创新优势——首个地产+科技创新融合型服务机构;;