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房地产项目成本管理策略研究

房地产行业步入稳步发展时期，高收益现已变成过去，并且房地产项目通常是长期性的，各个阶段，从定项到最终验收，再到后期维护，均是一笔极大的支出。因此，控制房地产项目的总体成本有着重大意义。现阶段理论研究领域对房地产项目成本控制的研究，多数使用静态的方式，并依据实际情况开展动态控制，极少有能力实现全供应链的成本管理。房地产成本主要包含土地、施工、间接、营销成本和税费，而成本管理的技术手段涉及成本计划、执行控制、验证分析、以及考核处置等。因此，从动态控制的视角来看，要实现全过程控制，才能够达到总体控制的效果。

一、房地产成本管理工作的重点内容

(一)提前做好投资预测

要对项目展开初期投资评估，用心收集、汇总相关信息，合理使用净现值及有关指标，便于提早判断整个项目的可行性价值。不仅仅是如此，还必须对多个项目展开比较，并经过各种形式的审核，为后续成本控制塑造良好的基础。

(二)采取限额设计

本文所讲的定额设计主要是依托于房地产项目自身，及其自身的可行性及投资估算方开展的设计方法。控制投资的每个限额的设计，以确保每项功能的实现，确保项目投资不超过总投资。鉴于设计阶段对整体工程的投资影响相对较大，所以，在工程正式开工之前，应将技术、经济问题当作分析的核心和关键点，将全寿命建设工作周期中的各方面要素考虑进去，以此为基础开展优化工作。

(三)合理低价中标

房的项目在开始招标时，在内部建立完善的管理机制，不但可以使整个招标工作更为科学合理，同时可以达到对合同事项的精细化管理。招标投标应秉持“三公”的基本准则，在公平竞争的条件下，尽可能选用“合理低价中标”的形式，减少资金投入，达到资源的优化配置。如此，企业就可以在激烈的竞标中取得胜利，同时达到自身经济收益的最大化。

二、当前房地产项目成本管理中存在的问题

(一)项目成本管理模式粗放

其主要表现是管理制度不完备、不成体系、意识薄弱。房地产业在经历了长久的高利润过后，越来越注重“开源”而不是“节流”。靠卖高、卖快、卖好来达到短期收益，这直接导致了成本管理上的众多问题，缺乏全面性的制度建设和完善有效的成本控制措施。而且，各不相同地区房地产开发政策各不相同，没有项目开发产品的特有性和独特性，工程造价管理的手段和相关经验难以复制和积累。另外，一些房地产项目经理对成本控制认知不够，在可行性研究和设计阶段常常偏重于成本决策，而在后期又对决策实施不到位，导致成本与预估差别过大，难以确实构建起项目全过程成本控制的管理组织体系。在一般情况下，由于项目利润能够达到，常常会忽视各类成本的影响因素。

(二)项目合同订立不规范

项目合同不规范，存在极大的成本管理风险。在某些房地产项目中，合同管理不规范，实际有：一是合同签订存在跨期、跨成本科目等状况，造成项目成本预算与财务预算脱轨，也不益于后期在实际合同履行中对实际的成本费用科目信息展开公布及汇总，进而给成本核算造成不便；二是合同变更审批很难控制，责任很难确定，费用难以预料。作为对外界环境变化，如市场、政策等极度敏感的行业，应按照行业、企业发展及政策经济环境的变动，对其合同的签订展开对应的调整和完善。同时，受现场安全质量、施工进度、工程工期等原因影响，合同变更存在时效性的要求，而实际操作中，通常存在变更职责、审批权限不清晰的情况，而且变更费用计算也只能事后进行，成本控制丧失了主动性，成本分析形式化，甚至于基本不存在。

(三)项目全过程控制缺乏科学性

房地产的各个开发阶段总会对整体项目的成本控制形成影响。大部分房地产企业只重视在施工环节用到材料、人工、机械的成本控制，缺少全过程成本控制。项目前期，部分房地产企业对可行性研究和定额设计重视不够，在定位环节对当地房地产市场缺少充足的研究，定位不到位，不能全面估测成本。设计部门与成本控制部门在设计阶段缺少足够沟通，造成了设计变更后期不必要的成本消耗。在项目施工环节，部分房地产企业没有足够重视合同管理，忽视了合同条款与成本控制的关联。如出现争议，部分施工单位未承担对应的责任，开发商也未按合同条款采取惩处，造成超出预计费用。

(四)对成本管理的方法比较传统

我国的房地产企业的发展程度差距较大，现阶段众多房地产企业使用常规的成本管理形式。另外，不少大型房地产企业并没有使用专业的计算机设备，为建设工程造价管理给予了支持。在房地产行业中普遍存在的一类情况是：人为采集各类数据资料，然后进行各种成本的计算。然而，这种办法造成不能及时采集、处理和分析项目成本的数据资料。不能及早发现工程造价管理中存在的不足，不能采取相应对策控制成本，实现经济收益最大化。

(五)不能科学、合理地制定预算的目标

针对房地产企业来讲，绝大多数权力集中在领导层手上，难以对预算管理开展头脑风暴，在设置预算总体目标时也是随意的。绝大多数预算管理决策基本都