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北京市一幢写字楼价值评估

本模拟采用市场比较法进行价值评估

评估对象及范围

本次评估对象为北京**国际大厦有限公司所属的位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三块板4号的北京**国际大厦，建筑面积52740.85平方米。评估基准日2000年2月29日。

评估对象描述(1)位置状况

①位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三板块4号

②土地用途：办公用地

③土地面积：6708平方米

④四至：项目用地东至北京第一机床厂，西至永安里东街，南至永安里甲3号，北至朝阳区体育运动委员会用地(米阳大厦)。

⑤土地级别：一类地

土地权利及登记状况

北京**国际大厦有限公司于1998年6月已与北京房屋土地管理局签定了《北京市城镇国有土地使用权出让合同》，7月取得了项目用地的《中华人民共和国国有土地使用证》，证号为[市朝中外国用(98)字第00460号]，土地使用者为北京**国际大厦有限公司，土地使用期限为五十年，自一九九八年七月六日起至二零四八年七月五日止。截止评估基准日，项目用地剩余土地使用年限约为48.4年。

评估对象在评估基准日设定了抵押权。根据一九九八年六月二十四日，抵押人(北京**大厦有限公司)、抵押权人(招商银行)、借款人(**国际投资(集团)有限公司)三方签定的抵押合同，并经抵押人同意，将**大厦所拥有的土地使用权及在建工程地下 2层、地上20层(面积38067.5平方米)的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为美元3000万元，抵押率51.7%,抵押期限自1998年7月14日至2002年7月14日止。

建筑规划及建设状况

①工程名称：北京**国际大厦

②工程地点：北京市朝阳区建国门外大街永安东里

③建设用地面积：6708平方米

④规划总建筑面积：52740.85平方米

⑤建筑层数：地上：22层(裙房展厅3层，写字间4—22层)地下：2层(车库、设备层)

⑥建筑做法

钢筋砼现浇箱形基础，框架--剪力墙结构，外墙面复合铝板、玻璃幕墙，内墙涂料、顶棚铝

合金龙骨矿棉板，地面为大理石(大堂)、水泥地面铺地毯(写字间)，中央空调，6部客梯(三菱电梯)、2部观光电梯、3部货梯。

该项目于一九九七年十月开工，至评估基准日项目已基本竣工,未办理竣工验收手续,大厦五层至二十层正进行二次装修.

建成后的**大厦本着提高档次、适应市场的原则，在裙楼部分安排有娱乐、健身、休息、餐饮中心、为客户提供集中式管理服务。并在会所部分布置配套的钢琴酒吧、咖啡厅、休息室、商务中心等设施,为写字楼客户提供了一个环境优雅、豪华舒适、设施齐全的休闲娱乐场所。大厦北侧建有高级玻璃大堂，豪华气派。

房地产价格影响因素分析(1)项目背景

早在1982年，北京朝阳区政府正式提出开发建设建国门外大街三板块体育场地，建设综合性大厦的建议，得到了北京市政府的批准和大力支持。

随着北京市城市总体规划的制定和不断充实，国务院和北京市政府已明确规划了南起永安里，北至关东店街，东起东三环路，西至东二环路的北京国际商务中心区。待商务区建成后，将成为具有中国特色的，以世界级各专业经济、金融机构为主的国际商务中心，在很大程度上充实了北京物业市场的功能。

按照北京市的规划建设目标，商务中心区不仅要建成各家银行和金融机构管理办公的集中地，而且还设置资金市场、外汇调剂市场、金融抵押等各类金融市场和进出口贸易市场，并以功能完善、设施先进、配套齐全的服务条件来满足各类市场对营业场所的要求。由于市场集中，营业环境优越，服务功能完善，为金融和贸易营业用房的建设和经营提供了良好的市场条件。

北京**国际大厦有限公司以其雄厚的实力投资北京的房地产业，在建国门外大街南侧商务中心区南段开发建设了北京市商务中心区的重点项目—北京**国际大厦。

区域因素

①从地理位置看，本项目西距天安门约4KM，向东紧临市区重要干道东三环路，向北紧邻建国门外大街，南至正在规划建设的朝阳区体育运动委员会用地，处于北京市建外大街地区。由于建国门外大街的改造拓宽的完成和京通快速路的建成，以及东三环快速路的通车，使这一地区的交通十分便利，向北通过东三环路可直达距此约30KM的首都机场，向西通过建国门外大街和长安街可直抵距此仅3KM的北京火车站,向东2KM即可达北京市的交通枢纽大北窑。另一方面，北京一线地铁东延长线—复八线地铁工程已顺利完工并通车，永安里地铁站正位于**大厦所在的永安里东街路口.复八线地铁与轻轨铁路相连通,向东直达北京卫星城—京东重镇通州，而通过新建成的复八线—一线地铁，仅需20分钟车程即可抵达北京西客站。

该地区市政条件、基础设施配套状况及商业服务配套设施完善，人文