第二组：深化财务经营参与度 初稿.pptxVIP

深化财务经营参与度三班二组朱赛丹、许雅康、唐凌、姚雪松、李刚

第二组：深化财务经营参与度投前定位运营运营报批报建营销成本投资工程价格实现工程进度结转规划费用管控住宅销售净利率IRR跟投收益ROIC关键指标投运阶段相关部门整体思路：通过项目周期、相关条线、关键指标，三维来梳理出影响利润实现的关键经营节点，并且是有财务可以切入的角度或者是财务可以整合到信息的方面，通过确定推动机制和利用执行抓手，来对业务部门提出要求，以此深化财务经营参与度，确保项目和城市利润的实现。关键阶段：投前阶段、定位阶段、运营阶段。（每一阶段都会细分，并通过相关事例，提出落地的措施）执行抓手：ROIC牵引、BSC权责、投运联合、跟投牵引、内控巡检。推动机制：财务内部项目启动会等等车位销售

投前阶段

第二组：深化财务经营参与度-投前阶段投资测算-集中供地政策下投资测算财务应对-投资测算流程图-投测表复核要点合作项目合作模式分享-模式分类-案例分享合作协议审核要点-协议条款解析-案例分享

第二组：深化财务经营参与度-投资测算集中供地政策下投资测算财务应对2021年2月18日，自然资源部内网信息，《2021年住宅用地供应分类调控相关工作》要求，22个重点城市将施行住宅用地供应“两集中”新规；其中22个重点城市包括北上广深4个一线城市和南京，苏州，杭州，厦门，重庆，成都，武汉，郑州，青岛，济南，合肥，长沙，沈阳，宁波，长春，天津，无锡等18个二线城市；“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年公告不能超过3次。财务影响：集中大批量供地，导致财务短时间内需要复核几十个目标地块的投资测算表，给财务对投模测算的复核效率、准确率带来了前所未有的挑战；例：2021年5月南京集中拍地，金地商置东部区域于一周内所需复核20个目标地块的投资测算表；财务应对：投资财务联动一体，信息及时交圈；提前进行政策摸排（税务政策，资金监管政策，按揭政策）；分工协作，编制固化复核模板；财务应对

第二组：深化财务经营参与度-投资测算营销运营设计成本财务经济技术指标方案开发计划表目标成本书项目付款规划融资税金利润定价销售回款计划复核校验复核复核市场调研出让条件设计规范外部条件户型配比去化量入市价装修偏好组团划分涨幅复核复核完成投资流程图

第二组：深化财务经营参与度-投资测算复核要点事项种类事项明细事项关注点（示例）所属表格测算复核要点校验是否存在校验错误项目基本假设条件输入财务假设财务假设是否有误（重点关注土增是否退税、车位是否分摊土地、土增预缴率等）项目基本假设条件输入土地成本分摊土地分摊是否符合当地规定（均摊or获取国土分摊测算回函）成本分摊明细表（27行）土地增值税各可售业态三分（普住、非普、其他）归属土地增值税计算表（1行）车位是否分摊土地？按多少面积分摊土地？土地增值税计算表（29/44行）红线外成本是否可以纳入土增抵扣土地增值税计算表（21行）特殊事项人才房、回迁房等处理方式是否合理去化面积及涨幅复核是否跟PPT保持一致、是否合理（合理性判断）销售部分分期明细

最终投资决策分析表工程款支付比例结合PPT中开发节奏，判断工程款支付是否合理（合理性判断）销售部分分期明细土地款支付土地款支付是否满足挂牌公告或与开发节奏匹配（合理性判断）成本支出明细

项目概要监管资金是否考虑资金监管、所填金额是否符合当地资金监管政策销售现金流量表（33行）挂牌文件特殊要求了解挂牌文件及投资协议等政府文件，确认测算中是否落实(如履约保证金等）销售现金流量表（34行）其他列举事例：商置南京丰字河项目1P多业态土地成本分摊，政府出具评估报告，税务局向国土办发询问函

第二组：深化财务经营参与度-合作项目合作模式分享合作模式分类拿地模式联合竞买组建项目/平台公司拿地联合体拿地一方摘牌，另一方进入股权收购/增资协议型合作拿地模式划分权益分配方式操盘模式分类操盘模式分条线操盘一方操盘，另一方财务投资分地块单独操盘投入和权益分配按股权比例投入和分享收益一方不投入，另一方投入，双方按股权比例享有收益一方不投入，享有固定收益；另一方投入，享有剩余收益分地块享有不同权益案例分享（每个项目1P）：同股同权共同操盘-xx项目；同股不同权，分地块操盘-xx项目；住宅同股同权，分地块操盘-xx项目；名债实股，融资代建-xx项目

第二组：深化财务经营参与度-合作协议审核要点合作协议内容

第二组：深化财务经营参与度-合作协议审核要点合作协议审核要点

第二组：深化财务经营参与度-合作协议审核要点合作协议审核要点-联合竞买1、土地出让金的支付方式：约定各合作方支付竞买保证金、剩余土