XXXX年房地产形势专题研究.ppt

房地产形势

与养老产业开展途径

全国工商联房地产商会

2011年6月

;当前房地产形势;市场进入纠结;市场进入纠结;市场进入纠结;

调控进入深水区

——土地制度

;

数据来源：国家统计局。;调控进入深水区

—土地制度;调控进入深水区

—房产税;行业重新定位;行业重新定位;行业重新定位;企业面临重整

;

养老产业开展途径;老年产业属性和价值内涵如下：

地产属性

住宅、普通商业地产、医疗保健等

特种商业地产；

金融属性

证券、保险、储蓄型产品等；

效劳属性

效劳于核心需求、增值需求、

价值提升需求等；

人文属性

原居住地的社会文化因素

及联合国人居养老五大原则。;养老住区不是传统的房地产开发,也不是房地产的华美转身，它是房地产业、医疗业、餐饮业、效劳业、旅游业等既独立运作又无缝整合的全新产业。

从产品属性看，老年住区属于内需型消费产品。在我国拉动经济的三驾马车中，促进消费是中央政府最支持的增长方式。

养老住区的其它增值效劳空间大于普通社区甚至商业地产，养老住区开发具有政策性支持、收益稳定、抗风险性强、可持续性开展等优势。;老年住区的目标定位;据中科院研究结果说明，目前全国养老金缺口高达万亿元。现有我国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年以每年新增60岁以上老人为600万人，其中有3-5%需进入养老住区，按每年递增10%测算：

到2020年共需新增养老床位480万张，加上目前缺口300万张，总计780万张床位约折合为520万套需求。

以建设费用4500元/㎡，每套平均面积70㎡计算，10年年需要投入资金16380亿元；

以月租金4200元计（每套年租金5万元），10年租金收入约为2600亿元。

约占未来房地产市场3-5%，整合上下游产业链能力高于房地产业，投资回报率稳定12-16%。

;国家老龄主管部门直接指导

美国老年住宅协会参加主编

国内各有关行业组织、院校、企业联合编制开发运营管理指导文件，联合开展养老住区全流程运作；

国内外企业积极加盟“中国绿色养老住区示范工程〞。已建成、在建??待建的养老住区本次参加示范工程的已达15家。;指导单位：全国老龄委办公室

主编单位：中国老龄产业协会

全国工商联房地产商会

美国老年住宅协会

中国医院协会

国寿投资控股有限公司

支持单位：住房与城乡建设部住宅产业化促进中心

美国驻华使馆商务处;经中外各方携手，国内外调研考察，历时一年形成以下成果：

《中国绿色养老住区联合评估认定体系》

《养老住区商业模式与价值工程》

;养老住区商业模式与价值工程;养老住区商业模式与价值工程;

第一篇综合分析

一、养老住区总体商业模式

（一）土地获取方式与商业模式的关系

（二）商业模式的主要类型

二、养老住区效劳对象

（一）效劳对象分析

（二）效劳对象定位

三、养老住区市场定位

（一）政府管理层面

（二）市场层面;开发运营

模式;融资形式;政府管理层面定位

;按效劳对象进行的产品分类;第二篇本钱分析

一、开发投资

（一）土地开发本钱

（二）开发建设本钱

（三）开发建设阶段本钱构成

二、运营本钱

（一）合同管理

（二）运营费基准值

（三）规模效应及入住率;运营本钱基准值确实定;第三篇产品定价

一、房屋出售与持有的平衡

（一）影响房屋出售与持有比例因素

（二）房屋出售的定价

（三）持有型养老住区的定价要素

二、定价特点与策略

（一）定价特点

（二）定价策略

三、根本收费模式与定价

（一）入门费

（二）月效劳费

（三）附加效劳费

（四）DMF收费模式

四、合同类型

（一）A型合同-广范版

（二）B型合同-修正版

（三）C型合同-收费效劳类

（四）D型合同-计程效劳类

五、定价因素的关联与实例

（一）定价影响因素

（二）实例

;入门费定价

（1）入门费定价涵盖开发建设本钱。

①市场导向定价法：往往根据养老住区所在区域商品房市场价格的70%-80%定价。

②竞争导向定价法：根据地块稀缺情况、周边配套、区域竞争情况、运营管理效劳体系吸引力和满足目标人群的刚性需求程度等影响因素，实行差异化的策略，根据市场情况溢价。

③本钱导向定价法：入门费需足以支付开发建设本钱，并考虑利润。

（2）入门费定价可考虑生活护理费的一局部，按照本钱和利润要求顺推：

根据国际经验值，假设消费者在养老住区的平均入住时长，以及在独立、介助、介护三阶段的入住时长，测算出平均效劳本钱，作为入门费定价的基础数据。;

第四篇投资筹划与整合

一、投资开发与运营管理的接续性分析

（一）投资开发与运营管理流程

（二）盈亏平衡测算

二、养老住区的敏感性分析

（一）土地