2023年房地产市场展望：对直觉的背离.pdf

宏观报告|宏观点评

对直觉的背离证券研究报告

2022年12月10日

——2023年房地产市场展望作者

宋雪涛分析师

SAC执业证书编号：S1110517090003

songxuetao@

2023年，可能是中国房地产市场极为特殊的一年。张伟分析师

SAC执业证书编号：S1110522080003

我们认为，2023年房地产政策会有两个底线——“保交楼”的民生底zhangweib@

线，以及“不走老路”的风险底线。在两个底线的约束下，明年房地产政

策的重心大概率会落在供给端的存量项目建设以及保障优质主体之上，而相关报告

对需求端的刺激更多会是温和、精准的因城施策，房地产销售有望企稳，1《宏观报告：风险定价-复苏交易遭

但难见反弹。遇“强预期”和“弱现实”-12月第2

周资产配置报告》2022-12-09

在缺少需求侧强劲复苏，同时刚刚经历房地产市场风险暴露的情况下，

2《宏观报告：向内生动能要增长-12

2023年房企的投资意愿和信心可能不会出现快速的修复，有限的资金预月政治局会议解读》2022-12-08

计将更多向施工端而非拿地端倾斜，房企拿地可能会首次出现连续两年下3《宏观报告：大盘价值仍处在超配

滑的情况。区间—22年11月-23年1月资产配置

横跨多个年度的“拿地-付款-开工-施工”周期，遭遇连续两年下滑的土报告》2022-12-02

地成交价款，就意味着明年土地购置费可能会出现-33%左右的深度下

跌，进而产生与直觉相悖的结果——如果施工强度无法显著提升，2023

年的房地产投资可能并不会出现企稳或者降幅收窄，反而会在土地购置费

的拖累之下，降幅进一步扩大。

而如果“保交楼”推进顺利，房企加快复工复产、有效提升施工强度，则

建安设备投资可能会出现明显的改善，成为房地产投资的拉动项。

综合上文对其他费用支出、建安设备投资的测算，我们预计在乐观、中

性、悲观的假设下，2023年房地产投资完成额分别在12.3、12.0、

11.7万亿元左右，较2022年分别下降8%、11%、13%，乐观假设下

降幅收窄0.6pct，中性、悲观假设下分别扩大1.6、3.9pct。

房地产对明年宏观经济的影响或将沿着一正一反两条路径展开：

尽管我们预计明年房地产投资增速仍将继续下滑，但其对GDP的影响反

而比今年更小。原因是土地购置费不计入固定资本形成总额，对GDP并

不产生直接的影响；而明年建安设备投资增速预计回升11个百分点左

右，将对明年名义GDP增速带来1个百分点左右的直接支撑。此外，加

快施工竣工将带动房地产上游建筑建材、下游家具家电等行业的修复，也

会对宏观经济产生偏积极的影响。

我们预计明年地方财政还会进一步承压。由于土地购置费的深度下滑，房

企实缴的土地款也会在今年的基础上进一步减少，明年地方政府性基金收

入或将面临进一步减收的风险。地方财政继续吃