第四篇城市住房.pptx

第四篇城市住房

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第十一章住宅特征与住户选择

;住宅是一件特殊的商品，它具有其它商品所没有的一些特性；

这些特性主要有异质性、耐久性、空间的固定性等；

这些特性会影住房市场的供给、需求和价格，进而影响市场的运作；

扩展的住宅特性又包含了社区的特性，从而影响到住户的选择；;住宅的异质性与特征价格;5;学者们可以根据自己的研究课题来选择住宅不同的特性进行测算；

比如研究地铁车站对房价的影响，就把距地铁站的距离作为一个自变量；

研究社区构成对房价的影响，就把社区的人口结构（如白人与黑人比例）作为自变量；

通过大样本的回归分析，看所关注的因素是否显著，以及系数的大小来判断影响如何；;耐久性与维护成本;假设住宅是用于出租的，质量越高，租金越高，总收益曲线就是一条上行的线；

而随着住宅质量的提高，维护成本要以递增的速度增长，即总成本曲线是凸性的；

利润等于总收益与总成本之差，最大化在边际收益与边际成本相等时实现；

由此房主可以找到利润最大化的住房质量和相应的维护投入；;9;随着房龄的增加，维护成本曲线会向上移动，使得利润最大化的均衡点移动；

结果是质量下降，利润也下降；当利润完全消失时，住房就会退出市场；

如果市场价格上升，收益曲线会上升，这样住房的盈利会增加，从而延长其在市场中提供供给的时间；;11;当住宅从市场中退出后，有三种可能的选择：

临时封存：当未来的市场价格有可能上升，或保有住宅的成本低于其它财产形式时；

转换用途：改为非住宅用途，如办公或商业；如果新用途的收益高于转换成本；

放弃：如果没有更好的选择，而保有成本又很高的话，房主就会放弃所有权；;房主放弃所有权往往和地方政府的财产税有关，当住宅不能带来收益时，房产税还是要交的，房主就会出现亏损；

有学者研究发现废弃住房的数量与财产税的弹性是1.65，即财产税每增加10%，废弃住房的数量增加16.5%；

废弃住房会降低所在社区的吸引力，从而租金下降，其他房主的收益下降，进一步导致更多的废弃住房；;14;搬迁成本与消费决策;这里以收入的变化为例，??分析消费者的消费决策；

根据效用最大化的原理，随着收入的上升，消费者应该增加住房的消费；

学者测算出住宅需求的收入弹性约为0.75，即收入上升10%，住宅需求增加7.5%；

随着收入的增加，实际住房消费与效用最大化的住房消费之间的差距在增大；;17;如果收入没有变化，但随着时间住房的质量会下降，也会影响到住户的效用最大化；

住房质量代表着为住户提供的住房服务，质量下降，则住户消费的住房服务减少；

从而导致住户的效用水平下降，均衡点也随之调整；

当下降的效用水平超过搬迁成本时，搬迁就是合理的了；;19;尽管新增的收入花在其它商品上也会带来效用的增加，但无法实现效用最大化；

如果搬迁成本很高，住户就必须要忍受这种效用的损失；

当效用的损失U2-U1大于搬迁成本时，住户就可以进行搬迁了；;住房市场滤下模型;于是市场中出现了这样的过程，高收入的家庭买新房子，腾出的旧房子卖给中等收入的家庭；

而中等收入家庭腾出的旧房子，又卖给了低收入的家庭；

这样随着时间的推移，同一所房子的房主换成收入越来越低的家庭；

这个过程称为滤下过程，这是不同收入阶层都能拥有住房的重要保证；;23;24;政策的影响

;26;27;我们应该买房还是应该租房？;如果i=10%,d=1%,m=4%,V=500000元

则C＝500000×（10％＋1％＋4％）＝75000元

如果房子会升值如何？

我国C＝2000000·（3％－10％＋2％）＝10万，但事实上没有如此高的租金收入。

如果租房的成本＝买房的成本，买房租房无差异，但在国外通常租房的成本会较高，因为：

承租人的外部性；违约风险较高；维修成本高。

房东会适当提高租金，所以拥有住宅的年成本往往低于相应的出租住宅的租金。;什么人不买房？

低收入者，无贷款资格

流动性强的人

不喜欢整理住宅的庭院的人

中国人为什么都要买房？从经济学的角度分析，什么情况下就该租房而不该买房了。;讨论