税务会计与税务筹划（第四版）课件：其他税会计.ppt

第四节土地增值税会计（四）土地增值税的优惠政策1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，暂免缴土地增值税。第四节土地增值税会计3.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时，暂免缴纳土地增值税。4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免缴土地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，免缴土地增值税。第四节土地增值税会计二、土地增值税的计算与申报（一）转让收入的确定1.货币收入。2.实物收入。3.其它收入。第四节土地增值税会计（二）扣除项目金额的确定1．新建房扣除项目金额的确定（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用。（4）与转让房地产有关的税金。（5）财政部规定的其他扣除项目。2．旧房及建筑物扣除项目金额的确定第四节土地增值税会计（三）土地增值额与应纳土地增值税的计算计算公式如下：土地增值额＝转让房地产的总收入一扣除项目金额应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率在实际工作中，一般采用速算扣除法计算。计算公式如下：应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率第四节土地增值税会计【例10-11】某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有关税费77.7万元。第四节土地增值税会计计算应纳土地增值税如下：1.开发费用21万元，未超过前两项成本之和的10%（38.5万元），可据实扣除。2.扣除项目金额＝（320＋65）×（1＋20%）＋21＋77.7＝560.7（万元）3.增值额＝1400－560.7＝839.3（万元）4.增值额占扣除项目比例＝839.3÷560.7＝149.69%5.应纳税额＝839.3×50%－560.7×15%＝335.54(万元)第四节土地增值税会计三、土地增值税的会计处理（一）主营房地产业务的土地增值税会计处理1．预缴土地增值税的会计处理企业预缴土地增值税的会计处理与上缴土地增值税相同，均是借记“应交税费──应交土地增值税”，贷记“银行存款”。待房地产营业收入实现时，再按应交的土地增值税，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费──应交土地增值税”。第四节土地增值税会计2．现货房地产销售的涉税会计处理在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应于房地产移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记“银行存款”等，贷记“主营业务收入”等。同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税费──应交土地增值税”。第四节土地增值税会计3．商品房预售的涉税会计处理在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税费──应交土地增值税”，贷记“银行存款”等；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收入实现，借记“应收账款”，贷记“主营业务收入”；第四节土地增值税会计同时，将“预收账款”转入“应收账款”，并计算由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税费──应交土地增值税”。按照税法规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等，贷记“应交税费──应交土地增值税”。补缴土地增值税时，作相反的会计分录。第四节土地增值税会计（二）兼营房地产业务的土地增值税会计处理兼营房地产业务的企业转让房地产应交的土地增值税，与其应交营业税一样，也记入“其他业务支出”账户。企业按规定计算出应交纳的土地增值税时，借记“其他业务支出”，贷记“应交税费──应交土地增值税”。企业实际交纳土地增值税时，借记“应交税费──应交土地