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如何做好评估房屋工作方案

一、房地产估价行业的形势我国建立现代的房地产估价制度是从八十年代中期开始的，目前已经有了一定的规模。

主要表现在：一是房地产的估价制度已成为国家的法定制度，1994年国家房地产管理法规定：国家执行房地产价格评估制度和房地产评估人员资格认证制度。二是房地产估价师执行国家的统一考试，从1995年开始，取得资格的近20000人，从2002年开始，每年举行一次。

三是国家出台了佑价规范。四是成立了中国房地产估价协会。

但是，当前房地产评估工作还存在一些问题。一是注册会计师、资产评估师和房地产估价师的关系不清，使命不明。

国务院清理整顿经济鉴证类中介机构领导小组的办公室设在中国会计师协会，要把资产评估分开出来，与房地产估价是合并。2001年国家拟定了一个《关于统一我国评估中介服务市场管理看法的报告》〔征求看法稿〕，发到财政部、建设部、国土资源部、人事部、国家工商管理局等部门，核心内容是：评估是一个独立的行业。

将来建立法律、会计、评估三个平台。具体设想：一是国务院成立经济鉴证类社会专业服务组织管理委员会，统一行使国家对评估服务行业的管理权，把现在的财政部、建设部、国土资源部对评估管理职能放到管理委员会。

其职能包括制定评估管理法规、资格设立、市场准入、对行业组织、评估师和评估机构进行监管等。二是组建一个评估行业的自立性行业协会，就是把中国资产评估协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会三会合并，组建一个统一的中国注册评估师协会，成立一个注册评估联合会，下面分为中国资产评估协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会。

当然，涉及到利害关系的几个部门的反对看法比较大。最近，我和有关部门联系了一下，准备把他们的看法和几个部门的看法附上，让上面拍板。

我们认为，没有必要成立一个实体性的委员会，应该成立一个跨部门的联席会议，共同商量评估的准则、标准、术语、收费、职业道德、行业准入标准，或互相承认资质，在达成共识的基础上，几个部门联合发文，联系会议比较松散。计委对此有看法，说这样把它的价格管理职能给劈开了；它还认为，整个评估都应该归价格部门来管理，评估都是价格行为。

国家人事部也有看法，他们认为清理整顿专业资格的问题应该由人事部来搞。二是房地产估价师与资产评估价师交叉。

这个问题客观存在的。在美国、英国、港台房地产评估都叫资产评估，主流都是房地产的评估，其他资产比例很小。

一个资产为什么必需要评估，必必需具备两个基本条件：一是独特性，任何商品资产在转换过程中，从理论上讲都有一个确定价格，但不等于都必需要专业的评估，一般的商品交易，价格显而易见，不必需要专业评估。所以，一般的资产评估对房地产和土地的评估很感兴趣，因为它价值量相当大，评估所必需费用与资产相比很小。

传统上必需要评估的，当然是房地产，还有古董、名家艺术品等，各别的珠宝钻石也必需要鉴定评估。现在，发展到企业的整体资产必需要评估，极各别状况下有无形资产也要评估。

除此以外，房地产评估为何在资产评估里是老大？房地产在社会中总财富中占绝对的大多数，按照保守统计，占60-70%。一个家庭、企业、国家的很多资产凝集在房地产中。

在评估中，有几个主要的评估，一是抵押评估，在市场经济中要取得资金，必需要靠物来做担保，世界各国最终选定的就是房地产。因为，它跑不掉、寿命长、价值比较大，某种意义上能保证升值。

这样几个特点，决定了房地产是合适做抵押物；税收的评估我们基本上没有这一块，将来是要有的，国家机器的运转要靠税收保证，财产税、房地产税、遗产税的公平合理的征收是应该按其价值进行的。强行征用要依法进行补偿，比如，在房屋拆迁中，要对拆迁房屋进行评估。

所以，在资产评估中，房地产评估是老大。三是房地产评估机构必需要尽快脱钩改制。

多数房地产评估机构过去是政府的交易部门，后逐步成为房地产评估事务所，事务所有时也行使政府的一些职能，既当裁判员，又当运动员。现在按照国务院的规定，要成立有限责任公司，关于评估业务不多的，确实有些困难。

但关于多数来讲，这是一个绝好的机会，通过改革，原来的牌子就送给你，如果你原来做的不错，就有了业务关系，实际上等与国家出钱给你找了业务关系。想通了，搞个评估事务所自己**比较踏实。

加入WTO以后，房地产要受到一些挑战，………………房地产服务领域受的冲击可能非常大，评估是服务，服务领域有中介服务和物业管理，中介服务有咨询、评估、经纪，现在冲击比较大的可能是代理，代理可以开连锁店。在美国、英国评估机构都有实质。

在中国评估你必必需有评估资质。但现在压力比较大的是，他们在中国发展他们的会员，搞一些培训班，考取他的资格等。

比如金融保险进来以后，因为许多金