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异地开发房地产项目如何预缴增值税-财税法规解读获奖文档

2017年5月5日星期五，中国税务报第8版刊载赵兴龙、朱孟超一文《简易计税不能延迟缴纳》（以下简称《赵、朱文》）。《赵、朱文》认为，房地产开发企业通常会跨区开发地产项目。笔者认为，该观点不符合实际情况。《赵、朱文》认为，老项目选择适用简易计税方法的，在不动产所在地预缴3%，在机构所在地补缴2%。笔者认为，该观点以偏概全。分析如下。

《赵、朱文》写道：天鸿房地产开发公司是增值税一般纳税人，开发的天鸿家园项目属于老项目，选择简易计税方法。

《赵、朱文》写道：因房地产开发企业通常会跨区开发地产项目，所以经常存在项目所在地和机构所在地不一致的情况。假如上例天鸿家园项目位于A县，公司注册地在B县，依据财税〔2016〕36号文件附件2的规定，纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。另外，国家税务总局公告2016年第18号文件第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。因此，天鸿公司1月应在A县预缴增值税2.29万元，2月收取王某交付的42万元房款后应先在A县预缴增值税：42divide;（1+5%）times;3%＝1.2（万元），然后再就收取王某的全部房款在B县主管税务机关按税法规定计算补缴增值税：62divide;（1+5%）times;5%－62divide;（1+5%）times;3%=1.18（万元）。

笔者分析，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十一）款第2项规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

可见，对于房地产老项目适用一般计税方法的异地预缴问题，政策有规定（但该规定未必正确）。对新项目适用一般计税方法的，以及老项目适用简易计税方法的，异地预缴问题，目前总局未作出规定。

《赵、朱文》两作者所在的省份为山东省。山东国税规定，目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

山东国税建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，而房地产开发项目现实当中确实是在开发地成立独立核算的公司更多，因此大多数不存在异地预缴的问题。有些省份要求在不动产所在地办理临时税务登记，不存在异地开发的问题。因此《赵、朱文》中因房地产开发企业通常会跨区开发地产项目，所以经常存在项目所在地和机构所在地不一致的情况观点不符合实际情况。

另外，《赵、朱文》认为，老项目选择适用简易计税方法的，在不动产所在地预缴3%，在机构所在地补缴2%。这也与山东国税的规定不符，山东国税规定，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报。

对于异地开发房地产项目，有些省份的规定与山东国税一致；也有些省份规定，在不动产所在地按照3%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报。具体参考第三只眼《房地产开发企业跨省、县（市、区）开发房产预缴税款问题（地区口径）》。因此，《赵、朱文》存在以偏概全的问题。

参考文献

1．贺飞跃主编《新编税收理论与实务》，西南财经大学出版社，2016.10

2．贺飞跃著《全面营改增与纳税筹划十二讲》，西南财经大学出版社，2016.6

附录

简易计税不能延迟缴纳

2017-05-05赵兴龙、朱孟超中国税务报

天鸿房地产开发公司是增值税一般纳税人,开发的天鸿家园项目属于老项目,选择简易计税方法。2017年1月取得预售房款80万元(其中:业主张某预交款30万元、李某预交款30万元、王某预交款20万元)。2017年2月初取得王某购房尾款42万元,王某所购住房属于单独建造商品房且已达交房条件,天鸿公司2月末向王某全额开具了发票并交付了房产。

2017年3月主管税务机关发现天鸿公司1月~2月如下几笔分录:(单位:万元,下同)

1.1月天鸿公司取得预售款

借:银行存款80

贷:预收账款张某30

李某30

王某20

2.申报期内预缴1月增值税

借:应交税费简易计税

2.29[80divide;(1+5%