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“营改增”后：不同纳税人转让不动产缴纳增值税政策总结

继财政部、国家税务总局发布了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）后，国家税务总局发布了国家税务总

局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。其中，国

家税务总局2016年第14号公告《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》

（下文简称14号公告）对纳税人转让以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、

自建以及抵债等各种形式取得的不动产如何缴纳增值税作了具体规定。为准确掌

握纳税人转让不动产如何缴纳增值税，我们从以下几个方面展开讨论。

 一、预缴税款

 14号公告第六条规定，其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以

下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

 （一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计

算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%；

 （二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得

不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款

=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）

×5%。

 第七条规定，其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方

法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。就是说，其他个人以

外的纳税人转让其取得的不动产需要预缴税款，税款预缴的方式分为全额预缴和

差额预缴两种。

 预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下

期继续抵减。

 二、一般纳税人转让其取得的不动产如何缴纳增值税

 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定视情况缴纳增值税：

 第一，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可

以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原

价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

 纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所

在地主管国税机关申报纳税。

 换言之，一般纳税人转让非自建老项目，选择简易计税方法的话，预缴税款时

是差额预缴，纳税申报时也是差额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动

产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。

 第二，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简

易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计

算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，

向机构所在地主管国税机关申报纳税。

 换言之，一般纳税人转让自建老项目，选择简易计税方法的话，预缴税款时是

全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产

所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。

 第三，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选

择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税

额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产

时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，

向机构所在地主管国税机关申报纳税。

 换言之，一般纳税人转让非自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时

是差额预缴，纳税申报时是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产

所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。

 第四，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计

税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应

以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关

预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

 换言之，一般纳税人转让自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是

全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产

所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。

 第五，一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适

用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人

应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后

的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在

地主管国税机关申报纳