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如何理解碧桂园提前采用新收入会计准则对财务报表的影响

2017年9月11日，碧桂园控股有限公司（股票代号：2007.hk，以下简称碧桂

园）在香港联合交易所发布《2017中期报告》（以下简称中期报告，披露了

2017年上半年业绩。由于2017年8月22日碧桂园在《截至2017年6月30日

止六个月中期业绩》公告中已经提前释放了由于提前采纳香港财务报告准则第

15号对公司财务状况和经营成果的影响，媒体对这次中期报告内容早有预期，

故并未给予特别关注。

 碧桂园在中期报告中披露：由于提早采纳香港财务报告准则第15号的影响，

本集团于2017年1月1日的权益中的留存收益期初余额增加了人民币3,152.3

百万元。鉴于上述提到的本集团留存收益的一次性增长，董事提议本期派发更多

中期股息。提前采纳新准则的理由是新的会计准则可以为报表使用者评估未来现

金流量的金额，时点和不确定性提供更加可靠与相关的信息。

 同时在财务报表附注中披露了采纳香港财务报告准则第15号对当期业绩和财

务状况的影响：

 香港财务报告准则第15号，名为客户合约收益，其实就是《国际财务报告准

则第15号客户合同收入》的香港本地版，与财政部2017年发布的修订后《企业

会计准则第14号收入》内容基本一致。新的收入准则打破劳务和商品界限，将

现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，收入确认采用以合同为

基础的模型，以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。新

收入准则对房地产企业的影响早在其征求意见阶段就开始了研讨，这次碧桂园的

中期报告提供了一个真实的案例，具有较高的分析价值，也为国内房地产行业转

换新收入准则提供了参考。

 根据上述碧桂园披露数据估算，由于提早采纳香港财务报告准则第15号，调

增期初留存收益人民币31.5亿元，调增本期收入147.5亿元，调增本期净利润

33.3亿元。

 房地产企业看到这个结果应该非常开心，终于可以提前确认收入了。可执行新

的收入确认准则对于房地产企业来讲，一定能够导致收入提前确认吗？

 碧桂园在附注披露导致上述影响的会计政策变更主要包括：合同资产和负债的

列示、房地产开发活动的会计处理、合同成本的会计处理。其中影响最大的一项

就是房地产开发收入的确认原则，本次变更后在履约过程中所产出的商品具有不

可替代用途，且在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的

情况下，本集团按一段时间内的方法确认收入；否则，本集团在买房者取得已完

工物业控制权的某一时点确认收入。

 按照新的收入准则规定：满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义

务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

 （一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

 （二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

 （三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同

期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

 具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商

品用于其他用途。有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户

或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能

够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。

 上述三个条件满足其一，即可认定为属于某一时段内履行履约义务。其中第一

种情形是指客户在每项交易处理过程中同时取得和消耗相关的利益，例如提供保

洁服务，房地产开发业务通常不可能出现这种情况；第二种情形是指在企业履约

过程中客户始终能够控制履约活动产生的商品或服务，例如在客户的土地上为其

建造房屋建筑物，房地产企业的部分代建业务可能属于这种情况；第三种情形是

指建造只有客户能够使用的专项资产或者按照客户的指示定制资产的建造，同时

对已完成的部分工作已经收到款项或有权收取款项，例如客户定制产品且已不可

撤销地预付全款。

 可见，碧桂园提前采用新收入准则造成的影响主要是部分房地产开发项目收入

确认原则由原来的交付物业所有权特定时点一次性确认收入，改为认定为某一时

段内履行履约义务的房地产项目采用按照履约进度确认收入。

 从上述中期报告披露信息看，碧桂园2017年上半年房地产开发收入744.7亿

元，其中采用一段时间内确认方法的房地产开发收入为147.5亿元，占比

19.8%。

 碧桂园将其部分房地产业务判断为具备上述第三种条件，因此认定为属于某一

时段内履行履约义务，从理论上是可行的，实务中相关判断是否准确，目前还无

法确定。有专家分析，期房