某房地产项目策划报告.pdf

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某房地产工程筹划报告

目录：

第一篇：工程背景

第二篇：开发商的前期准备工作

第三篇：市场分析

3.1、房地产市场宏观环境分析

3.2、市房地产市场概况

一、市房地产市场开展态势

二、西乡塘区房地产市场开展态势

3.3、市消费者需求分析

一、消费者购置力分析〔决定户型大小及产品定价〕；

二、消费者产品偏好分析〔决定户型构造、小区配套设施、园林

绿化、物业效劳等〕；

三、消费者媒体接触习惯分析〔决定采取什么渠道传递信息〕

第一篇工程背景

一、工程

北湖路口目前有一个危旧房改造工程正在施工，该工程为XX卷

烟厂职工集资房工程，2021年12月底拆迁完毕，预计2021年完工。

现假定：该地块为出让地块，由开发商买下进展开发建立，

土地信息及相关规划指标如下：

1、位置：北湖路口

2、土地开发程度：熟地，七通一平，到达根本建立用地条件；

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3、土地面积:17000平米〔25.5亩〕

4、土地规划利用条件：

〔1〕土地批准用途：城镇住宅、批发零售。

〔2〕土地使用年限：城镇住宅70年、批发零售40年。

〔3〕主要规划设计条件：容积率＞8.0且≤8.5，建筑密度＞25%且≤

35%，绿地率＞30%且≤35%。

〔4〕批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10%，

其余为城镇住宅。

5、土地价格：1300万/亩。

二、此工程边环境

此工程位于西乡塘区北湖板块，目前该板块边有盛天名都、隆

源国际公馆、城市春天等新工程。在售的隆源国际公馆、城市春天分

别售价7500元/平米、6500元/平米。北湖路属于老城区较为繁华

的地段，边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、XX民族

医院、XX师学院、XX中医学院等商业、文教、卫生设施。市政配套

成熟，居住气氛浓郁，交通网络兴旺。地块容积率高，在片区地段位

置较好，虽然地块对廉租房有一定的要求，同时受到90/70的格限制，

但是该地块所处地段较好，物业具有一定的升值潜力。

北湖路地块的成熟显而易见。与北湖菜市仅一路之隔，紧靠盛天

名都楼盘，每天密集的人流、边成熟的配套与老城区巨大的刚性需求

都成为该地块的最大价值。北湖曾经作为的老工业区，随着上33亩

的北路柠檬酸厂地块成功挂出，北湖路上的毛毯厂、味精厂也改造在

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即，该区域将进入形象与品质的升级换代期。并且北湖菜市改造已启

动，此地块未来可借机北湖菜市与边新兴小区做足商业文章，北路也

将有望变脸〞为成片开发的居住新区与商业集中区。

第二篇开发商的前期准备工作

一、前期工作〔作出投资决策后到工程开工前〕

〔一〕、概念

前期准备工作是指在做出投资决策后〔已经开场着手准备工程的

开发建立后〕至工程正式开工建立前的所有工作

〔二〕、前期准备工作的容

土地前期开发市场调研与工程筹划获得相

关行政审批手续资金筹集与合作谈判〔包括银行、规划设计机构及与

工程建立有关的勘察设计施工监理等单位〕

1、土地前期开发：

开发商需进展：征地〔熟地〕→拆迁→安置→补偿：

此集资房工程是七通一平〔通上水、通下水、通水、通电、通路、

通气、通讯、通热、场地平整〕。

2、房地产工程开发中的行政审批：

1〕房地产开发行政管理的必要性

①政府进展城市管理的需要。

②政府制定的审批制度可以使房地产开发纳入城市规划围，对房地产

开发进展引导、监视和管理，保障广阔房屋消费者的利益和城市建立

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