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教你算算“以房养房”是否划得来

教你算算以房养房是否划得来前一阵儿，刚刚毕业两年的董先生物色到铁西区滑翔附近的一套50多平方米的老式房，正期待着沈阳秋季房交会的开幕，好与房主过户交易。董先生说，十一之后就去找几家房产中介，把房产挂牌出租。半间卧室自己住，一室的出租。才到手的房子，为什么选择跟别人合住呢？原来董先生毕业不久，目前月收入2000元左右，如果每月要负担按揭还贷，还要应付日常生活开销，比较吃力，所以出租另一半房屋，实现以房养房，可减少还贷压力。9月11日，记者了解到，购买一套高档小区商品房自住，将老房子出租，这种以房养房的房产投资方式在沈阳已蔚然成风。以房养房是否划算要算账以房养房是否划算呢？从事房产中介多年的奥隆职业房产总经理夏先生介绍，原则上来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。他举例说，一套位于富民小区、建筑面积60平方米左右的老式住宅，目前市值估价为24万元左右。如果以月租金750-800元出租，那么一年的租金收益为9000-9600元，年租金收益率为3.75%-4%。从这一点，我们不难得出结论：出租后的收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。而且租金收益要受到市场供求关系和定价的影响，但新买的房子每个月银行贷款是固定的，也就是财务上的收入不稳定而支出刚性。按照上述计算结论，以房养房是不如卖房款存银行的。但是，夏先生告诉，计算的结果是以房养房不划算，但是这个例子是没有考虑到二手房本身的价值增长，如果算上房价未来的上升空间，就是另外的结果了。业内人士介绍，沈城以房养房的人群不占少数。今年1-7月商品房销售合同备案均价为3729元/平方米，比去年同期上涨5.4%，据此推算，沈城存量房价格每年的增长幅度应该在4%左右，再加上3.75%-4%的出租收益，就远远高于银行贷款利率了。因此，在沈阳以房养房是非常划算的。月光族转身变房东本来可以买单间，总价低，但住着不舒服。此外，我单身，还考虑到外地父母要要来沈阳落脚，所以选择了购买了这个50平方米的’一室半’，但是总价上去了，按揭压力也大了。准备十一以后出租的董先生坦言。在此矛盾下，月光族的他便想出了这套房子以自住+出租的形式赚取收益，不仅实现了买房计划，而且真正成了房东。这类一半出租，一半自住的房东大多数是高校刚毕业，或者是工作不久创业初期的年轻人，房款首付由父母资助，按揭款主要由个人承担，因为在创业初期，每月的按揭还贷成了不小的负担，于是，就想着出租部分房间收租金的方法，缓解经济压力。以房养房派生以房换房在沈阳，以房养房已经走进公众视线并为很多人熟悉，而由此派生出来的以房换房却并不是被人所了解。据了解，目前在很多房产网站上，诸如环境好，交通方便，配套设施齐全。入住子女可读育才小学。欲换面积大约在100平方米左右的房子这样换房信息众多。据在北陵电影院从事房产中介五年有余的李先生介绍，以房换房最初被家族内部所使用，后来规模得以壮大，在陌生人与陌生人之间进行。以房换房的初衷颇多，有的家长为了孩子上学，图一个好的学校，但手头资金又不富裕；有的需要资金，但房屋售出后又没有住处；有的想提高生活质量，扩大房屋面积，而在短时间内，自用房屋还难以出手李先生说。而且，换房还有一个好处，就是在税务上有所减免。房主选择以房换房，可以申请退还转让个人所得税。在《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》明确规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。以房养房要考虑三险以房养房风险也不小。9月11日，工商银行辽宁分行营业部个人金融业务部金融理财师王健接受采访时认为，采用以房养房的方式理财，除了每月固定要支付银行贷款本息外，还要承受出