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证券研究报告

房地产

24Q1地产销售总结：二手房影响力增强

华泰研究

2024年4月23日│中国内地专题研究

2024Q1：高基数下销售延续调整，二手房影响力增强

24Q1，一二手房销售同比均有所下降，主要在于市场景气依然较为低迷，

同时去年一季度基数较高所致。结构上，二手房由于降价后性价比凸显，成

交跌幅小于新房，占总成交面积的比重较2023年进一步提升。产品端，一

二手房市场对于改善型产品的需求持续提升。价格端，新房价格同环比均有

所调整，但部分城市的新房价格在政策放松以及改善项目入市的带动下迎来

上涨，而二手房则“以价换量”迹象普遍，价格表现总体弱于新房。我们认

为，24Q1销售市场延续着去年以来的弱复苏行情，但在部分城市，二手房

的影响力正逐渐增强，二手房短期对新房仍存在一定的替代作用。

销售：整体需求有所下降,二手房逐渐占据主导地位

24Q1，全国商品房销售金额/销售面积分别累计同比-27.6%/-19.4%，降幅

较23年分别走阔21.1/10.9个百分点；60城新房成交面积同比-45.92%，

60城中新房成交面积同比为正的城市有2个，较2023全年减少23个。二

手房方面，24Q1，21城二手房成交面积同比-15%，跌幅小于新房，虽成交

面积因高基数效应同比有所下降，但其绝对值仅次于21年和23年同期水平。

此外，样本19城（可同时跟踪一二手房成交数据的城市）的二手房成交面

积占总成交面积的比重达61%，较2023全年提升9pct。我们认为，二手房

的“以价换量”可能是导致其成交占比提升的关键。

库存：新房去化周期拉长，二手房库存增速放缓

截至24年3月末，克而瑞80城新房库存面积4.88亿平米，较2023年末

下降0.9%，略有下滑；平均去化周期24.4个月，较2023年末延长3.2个

月。分城市能级看，一线/二线/三线城市截至24年3月末的库存较2023年

末分别-0.72%/-1.05%/-0.74%；去化周期为18.5/21.8/31.1个月，较2023

年末分别+1.5/+2.8/+4.8个月。二手房库存方面，样本18城截至24年3月

末的二手房库存量较2023年末上升1.97%，略微上升。18城中，除重庆、

成都、天津、武汉外，其余14个城市截至24年3月末的二手房挂牌量均

较2023年末有所下降，显示大部分城市的二手房库存压力有所减轻。

房价：整体处于筑底阶段，二手房表现弱于新房

2024年3月，70城新建/二手商品住宅价格同比-2.7%/-5.9%，降幅均较2023

年12月走阔1.8pct，同比已连续24/26个月下降，新房和二手房价格目前

均处于筑底阶段，而二手房价格跌幅大于新房。新房方面，我们看到边际改

善的一面：根据中指院的统计，受改善型楼盘入市的影响，部分城市2024Q1

房价逆势增长，带动中指院百城新建住宅价格迎来结构性上涨，环比累计上

涨0.56%。二手房价格则整体仍未企稳，3月的贝壳50城二手房价格指数

为87.5，同比-15.3%，降幅较2023年12月同比走阔4.5pct，显示目前“以

价换量”的情况较为普遍。

投资建议

重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）

港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；

3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、绿城服务、万物云、

滨江服务。

风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

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正文目录

新房：高基数效应下同比降幅走阔3

一季度成交高基数下回落3

库存去化：新房去化周期有所拉长6

二手房：以价换量，逐渐占据主导地位8

成交好于新房，深圳等城市亮眼8

二手房渐成主导，以价换量依然持续9

挂牌量增速有所放缓11

成交结构：一二手房改善型需求持续提升12

房价：整体处于筑底阶段，二手房表现弱于新房15

新房价格仍在调整，部分城市结构因素导致逆势提升15

二手房价格调整压力更大15

投资建议19

风险提示21

免责声明和披露以及分析师声明是报告的