价格制订(郑韵飞).ppt

价格体系推导法项目合理价格的范围在35000-36000元/㎡范围段内36550.511.1054037547823御翠豪庭35265.490.8492997436797淡水湾花园32574.60.968432933153441910上海滩花园推导目前本项目的价格价格系数比公馆5月参考价格9月-10.5参照价格5月参照价格参照项目5月的价格本项目5月的价格=价格系数比=参照项目9、10月的价格本项目9、10月的价格公式说明：价格推导：目前主推100㎡的凸前套两房，成交均价受到一定的影响；目前市场还原价格＝个案目前成交价格×区域修正系数×个案产品修正系数6775.2229974*1.01*1.11899*20%淡水湾花园6195.7336657*1.01*1.11564*15%永业公寓356136916.631534*0.9*0.97483*25%上海滩花园15725.440000（报价）*1.02*0.96357*40%浦江公馆还原价格推算过程个案【备注】：1、考虑到07年底价格变动幅度大，故采用各项目目前的售楼处报价为价格基准2、区域修正系数：滨江地区1.02；老西门地区为1；徐家汇路为1.013、个案产品修正系数：各产品因素的细部修正4、个案对比权重：浦江公馆为40%；上海滩花园25%、淡水湾花园20%及永业公寓各为15%产品对比打分法沿用前期定价模式，运用客观的产品对比打分，推导目前项目价格87.5887.5888.5本项目08987.56.577.5永业公寓788.587.56.57.58淡水湾花园887.57.88887上海滩花园8.56.599888.58浦江公馆装修标准规划设计私密性车位智能化设施公共部位装修建材品质房型设计7%6%5%6%5%6%5%9%所占比重本项目永业公寓淡水湾花园上海滩花园浦江公馆所占比重86.5687.579786.5778.586.57.5777.589.57.577877888888.58.57.57.57878.5878.597销售表现工程表现交房时间团队品牌发展商品牌会所配套物业景观立面6%6%7%5%6%5%5%6%5%——对比打分表：6％开盘时项目的工期进度等工程表现5％规划、景观、物业等其他团队品牌7％项目一期or整体交房时间交房时间6％小区内部中庭、小品、绿化等景观设计5％聘请物业管理团队品质、资质等物业管理5％会所大小、所拥有的配套设施等会所配套6％资质、境内or境外、开发过项目数量及知名度发展商品牌6％大堂、梯厅、公共走道等公共部位装修5％安保、门禁等智能化设施6％车位与户数比例车位5％住户之间的私密性、小区与外部空间的私密性私密性6％小区整体规划设计、布局等规划设计7％套内装修标准、装修配套精装修标准5％外立面色彩、搭配、材质运用立面效果6％项目现场营销表现、包括售楼处、样板房、看房通道等销售表现5％建材的材料、质地、品牌等建材品质9％朝向、采光、面宽、进深、设计合理性等房型设计所占比重主要对比因素对比类【本项目产品修正系数：7.67】——产品修正系数表价格体系推导法35000-36000元/㎡产品对比打分法35600元/㎡项目目前客观的价格为35000-36000元/㎡结合销售目标的价格推导月均去化3-5套而我们定价目标：促进销售，打胜“过冬之战”价格销量考虑销量后的价格建议，见下页“过去时”而非“未来时”项目价格与成交速度比较：3—5套/月客观价格,现价8折后的成交率12—15套/月年底销售完毕需要的折扣率？1套/月目前9折后的成交率0套/月30套目前无折扣的成交率目前剩余套数客户心理，小幅降价不能打破客户观望的心理防线；市场现状，部分竞争对手在9月底已经暗暗降价（8—8.5折）；预计，公馆77可以跳脱目前市场的折扣，7折左右，31000元/㎡；结合周边各项目实际销售情况，建议本轮项目的折扣底线设定在折后价30500元/㎡；并且根据剩余房源（2R、3R、低区、高区）的情况进行区别折扣细化。产品定价法自身产品的剖析房型的市场需求案例4对于项目自身