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苏州园区品牌开发商分析 目录 一、苏州园区品牌开发商个案分析 二、品牌开发商对园区的影响 一、苏州园区品牌开发商个案分析 万科·南都 拿地情况： 拿地数量 拿地时间 推广时间 1 2002年 2004年 已开发项目：玲珑湾花园 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积(㎡) 用途 出让年限 容积率 建筑面积(㎡) 浙江南都房产集团有限公司 凤凰泾以东，苏慕路以南，玲珑街以西，苏春西路以北 苏园土挂（2002）01 384042.4 居住 70年 ≥1.8，≤2.2 768085 建筑密度 绿化比率 起报价元/㎡ 成交价 楼面单价元/㎡ 成交总价(万元) 上涨幅度 元/㎡ 万元/亩 ≤25% ≥40% 3315 3345 223 1518 128255 0.86% 3、未开发项目：无 4、营销手段：万科收购南都后目前还没有大幅度向市场推广万科品牌，只是在物业上有所推广。南都在开盘前4个月在园区国际大厦大堂设立外接待点来积累客户。为了有效得到有用的意向客户，南都和中行合作推出玲珑汇会员卡，加入玲珑汇要交纳2万元的保证金，发放手表、派克笔、名片夹等小礼品来吸引客户。开盘时会员就能优先选房。同时大力宣传开发商品牌，开盘前一年就开始宣传楼盘，有利有弊。有利是让客户对玲珑湾熟知，期待它的开盘；有弊是宣传时间过长，新讯息太少，流失了很多客源。高炮、路标为长期宣传手段，强销期以电视广告、报纸为主。因楼盘在现代大道主干道上，车流量较多，无形中也为楼盘做了免费的广告。开盘时间为2004年4月份，那时的房产还是比较火热，南都在没有样板房，装修房没有装修标准，只有虚拟的效果图的情况下卖期房，销售业绩还是极佳，甚至有客户相互抢房源。如果在什么都没有的情况下把开盘时间换成现在销售，销售业绩可想而知，凄凉! 中海 1、拿地情况： 拿地数量 拿地时间 推广时间 2 2004年 2005年 已开发项目： 2.1中海湖滨一号 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积(㎡) 用途 出让年限 容积率 建筑面积(㎡) 中国海外兴业有限公司 金鸡湖湖边、现代大道北、沈浒路南 苏园土拍（2004）01 130066.36 居住 70年 1.8 234119 建筑密度 绿化比率 起报价元/㎡ 成交价 楼面单价元/㎡ 成交总价(万元) 上涨幅度 元/㎡ 万元/亩 ≤25％ ≥45％ 4230 6195 413 3438 80500 46.36% 2.2中海半岛华府 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积(㎡) 用途 出让年限 容积率 建筑面积(㎡) 中海发展（苏州）有限公司 星湖街西、金姬墩东部 苏园土拍（2004）07 72346.42 居住 70年 ≤0.8 57877 建筑密度 绿化比率 起报价元/㎡ 成交价 楼面单价元/㎡ 成交总价(万元) 上涨幅度 元/㎡ 万元/亩 ≤30％ ≥45％ 2565 3450 230 4319 25000 34.99% 3、未开发项目：无 4、营销手段：开盘前期中海非常高调地进行大规模媒体宣传，从公交站台、路标、报纸、电视等渠道大幅宣传中海两项目。以公交车站台广告为主，广告期从6月至今一直持续着。中海在预售1个半月前首先在观前街设立生活会馆，会馆的意式装修和家具摆设让苏州人感到的第一印象是尊贵、豪华的形象。同时中海以高档品牌开发商缔造高档楼盘的形象问世，确立了目标客户层，拒绝了中、低档客户。在正式发售前半个月，中海以样板房实景来吸引客户的眼球，让客户充分感受到中海楼盘的高档品质。8月下旬中海半岛华府已开始预约登记，9月17日正式发售，此次推出119套房源，预约情况良好，已有50套房源已交定金。在苏州目前房产不是很景气的情况下，中海适时地利用样板房和大篇幅的品牌宣传来达到了一定的销售业绩。 顺驰 1、拿地情况： 拿地数量 拿地时间 推广时间 5 2003年 2004年 2、已开发项目 2.1顺驰湖畔天城（由2块地组成） 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积(㎡) 用途 出让年限 容积率 建筑面积(㎡) 上海顺驰投资有限公司 钟园路南 苏园土拍（2003）02 74000.31 住宅、商业 70、40年 ≤1.8 133201 建筑密度 绿化比率 起报价元/㎡ 成交价 楼面单价元/㎡ 成交总价(万元) 上涨幅度 元/㎡ 万元/亩 2430 3525 235 1959 26100 45.00% 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积(㎡) 用途 出让年限 容积率 建筑面积(㎡) 上海顺驰投资有限公司 钟园路南 苏园土拍（2003）03 90215.5 住宅、商业 70、