盐城荣盛公寓策划报告.doc

盐城项目策划报告全文内容包括四部分 壹、项目篇 目录指引： 一、 前言 二、 可行性报告内容指引 外部环境 内部因素 第一部分：项目概况 一、 宗地位置 二、 宗地现状 三、 项目规划数据 四、 项目周边的社区配套 周边300米范围内的社区配套 五、 项目周边环境 六、 大市政配套 贰、市场篇 一、市经济环境的分析和生活结构研究 总人口、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 消费品零售总额 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 二、区域结构调查与城市发展规划调查 道路状况、通行量 区域性质与功能特点 各项城区的机能 城市规划 三、项目立地条件研究 顾客是否容易达到商业区 周边环境和公建设施 项目SWOT分析 叁、经济分析篇（略） 一、项目投资估算（开发商已定：略） 二、项目财务评定（开发商已定：略） 三、项目敏感性分析（开发商已定：略） 盈亏平衡点分析 成本变动对利润的影响 销售价格变动对利润的影响 肆、项目定位篇 一、项目的市场定位 形象定位 二、目标客户定位 购买商铺的目标群分析 三、商铺的目标消费群定位及分析 四、商铺的经营项目定位及功能定位 经营项目定位 五、商铺特色定位 伍、项目建议篇 一、整体规划设计方案描述 二、外立面效果设计方案建议 三、商铺结构与内部分割方案建议（已定：略） 四、项目景观设计方案建议 陆、项目营销策划篇 一、项目价格计划 二、项目市场推广方案 三、营销整体规划方案建议书 营销策略建议 营销渠道建议 销控策略 四、价格策略执行计划建议书 价目表建议（暂略） 付款方式建议 五、管理模式建议书 物业管理模式建议 销售管理 六、项目形象包装设计方案建议书 VI设计建议 楼书设计建议 展板设计建议 七、广告宣传策划建议书 户外广告策略建议 报刊广告策略建议 新闻炒作策略建议 网上广告和炒作策略建议 八、销售活动策划建议书 （SP活动） 开工仪式建议 开盘仪式建议 封顶仪式建议 竣式仪式建议 新闻发布会建议 展销会建议 柒、销售实施篇（制度） 一、案场行政管理制度 二、销售人员培训考核制度 三、签约监审制度 四、销售报表、报告管理制度 五、销售激励制度 六、销售现场岗位职责 捌、综合·附录篇 附一、售楼中心及样板房建议 附录二：关于荣盛公寓施工工地现场形象管理的暂行规定（建议） 附录三、市场调研情况 家！ 无论是身在他乡，还是异国，中国人无不对家是最重视的地方。在美国的唐人街、在英国的华人区，在泰国、伊拉克、非洲等等世界各地的中国人，梦魂牵绕的还是“家”，家是童年美好的记忆，儿时的玩伴，是荷塘泥偶；家是羞涩的爱情初恋，甜蜜的回忆；家是母亲的温柔，父亲的慈祥；家是看着孩子呀呀依语，妻子的关爱；家是儿孙绕膝，老伴相持。 家承载了太多的中国文化，是五千年中国人文的凝聚。 ——Home is love ! 壹 · 项 目 篇 一、前言 房地产竞争市场的瞬息万变为我们对开发项目的创新提供了机会，同时也要求我们以一种“思维的速率”对未来的趋势作出尽可能准确的把握，对我们的房地产开发运营要有整体的宏观视角。“凡事预则立，不预则废”，房地产开发具有周期性较长、投资大、风险性大等特点，尤其是它明显的地域性特征，更决定了我们不可以点概全，实行“一揽子计划”，而必须以一种对项目整体的宏观调控、对细枝末节的精确把握，以“是什么？做什么？怎么做？”为市场竞争思考的切入点，以不断地认识问题、创新地解决问题为工作目标，从而真正做到有备而战，出奇制胜。 房子是盖给人住的，而人是有地域性的，正所谓“一方水土养一方人”。作为一座拥有悠久文化底蕴的老都城，同时又是在不断进步并且接受长三角辐射的城市，多元化的组合使盐城独具其人文背景及新闻敏感性等，这些都将直接决定着营销推广计划的制定及具体实施。 把握本区域产品特征因素 区优势明显204国道、盐金公路、宁靖盐和徐宿淮盐高速公路等分别联系南京、上海、连云港、徐州等地新长铁路盐城以北段已建成通车。盐城民航机场新航线的开辟人口密集、市委、市政府作出的一项重要决策实施分片发展、合力建城2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位 A、历史文化 距今两千一百年前，正是中华民族大一统历史上第一个强盛王朝----大汉帝国的鼎盛时期。西汉元狩四年，雄才大略而又励精图治的汉武帝刘彻在自己39岁的时候向全国颁发诏令，宣布在浩浩汤汤的黄海之滨设置盐渎县。从此，这块盛产海盐的地方开始独立谱写自己的辉煌历史，这个历史便是今日盐都县的历史。 意义：拥有浓厚、悠久的文化底蕴是项目的基础，要想“多、快、好