贵阳雨曦城苹果社区营销执行策略.doc

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雨曦城(一期)苹果社区小小家 营销执行策略 2005年10月26日 前言 开创阳光新时代,营造健康新生活 阳光给人坚毅,给人活力。 接到大正地产的项目,第一反应就是激动与高兴,其中更多的包含着对项目以及开发商实力的认可;随后便是冷静的思考与创意碰头会,天骜项目组的每个成员都畅所欲言,但得出的结论是唯一的:信心;我们相信,通过努力一定会为本项目做好我们的服务。诚然,我们会追求一种完美服务的过程,但最终的目的在于:希望我们的创意与服务,能够赢取最大的利润来回报开发商。 人们正在日益追求一种阳光、健康、开放、灵动的生活,能随时给激情放飞,给心情放假。正是在这样的情形下,大正“笔山路”地产项目将会给人们带来一种全新的感觉,一种全新的生活方式。 可是,市场上总是平庸楼盘占着大多数,不知道是因为好项目太少了,还是好策划太少了。也许是,二者都少。 策划需要谋略。 对于没有策划的房地产营销,我们感到愤怒。 因为我们渴望成为英雄! 关于推广案名的思考 在确定本项目一期小高层组团推广案名的时候,我们想到了: 苹果社区阳阳阳 阳 一期推广案名甄选: 首推案名:阳 录 一、项目一期总体营销目标设计 二、关于项目分析 三、项目(一期)营销环境分析 四、项目定位 五、开发风险分析 第二部分、营销推广策略 一、总体策略 二、推广策略及目标 (一)项目营销关键点 (二)项目一期推广理念 (三)推广节点划分 (四)推广概要介绍 (五)营销阶段划分 三、推广执行内容及费用估算 第三部分、客户积累策略 一、重要策略:关于建立雨曦城“金苹果俱乐部”的方案 二、客户积累一般策略 第四部分、销售组织 一、推广与销售节奏安排 二、客户组织专案策略 第一部分、项目综合分析 一、项目一期总体营销目标设计 2005年12-06年1月完成项目(一期)营销推广执行计划制定、论证、修订与实施规划; 2006年2-3月全面实施项目(一期)营销推广执行计划; 2006年4月春季房展会实现一期成功亮相; 2006年10月秋季房展会实现一期成功开盘销售;,开盘期间实现一期约30%的销售率; 二、关于项目分析 (一)地理位置 本项目位于贵阳市南明区笔山路,属于城乡结合部,距离市区(神奇路)仅4站路的车程。本项目占地约55000m2,总建筑面积约20万m2地块形状规整,容积率3.5,绿化率35%。整个地块是处于被周边民房包围之中。从香榭枫林小区到达本项目约150米左右,从营盘鑫苑到达本项目约700米左右。项目南面为笔山路,仅有6米左右的宽度,目前没有公交车经过该路段。项目正对笔山路小学和笔山路幼儿园。项目东面有一条小巷,通过该巷子可到沙冲路。 项目所在的区域升值潜力无庸置疑。 占地面积 54890 人防建筑工程 14800 总建筑面积 192252.1 容积率 3.5 住宅 165170 绿化率 35% 商铺 17927.4 建筑密度 28% 六班幼儿园 1194.3 总户数 1536 会所 634 总人口 5376 老年中心 145 车位数 576 垃圾站、公厕 113.7 人均车位数 0.4辆/户 项目总建筑面积约20万平方米,计划周期为年左右。 (三)项目的SWOT分析 1.优势分析(S) ①升值潜力:本项目地处城乡结合部,在城市建设发展的进程中,将面临大规模的拆迁和新的规划,有着很大的升值潜力。 ②产品优势:在户型设计和小区规划做到独具特色,可以使本项目在该区域一只独秀。 2.劣势分析(W) ①自然景观:本地块所处城乡结合部,地块被周围的民房住宅所包围,周围也没有什么标志性建筑。地块东面的远景还可以,但始终太远。总体来说,自然景观差。 ②环境卫生:地块周围到处是污水横流、垃圾满天飞,在地块的东边有一个垃圾中转站,气味恶臭。在地块的西边边上,有一户人家的毛厕污水流向本地块,臭气冲天,如果不加以治理,将会对本项目造成了严重的影响。地块南边的笔山路通过的货车、拖拉机等机动车对将来的本小区造成较大的影响。 ③治安环境:本项目所处人口素质差,外来民工聚居的地区,无正当职业者居多,治安形势非常严峻。 ④交通:本地块仅有笔山路经过本项目,目前无公交车经过该路段。笔山路路面较差,也比较狭窄,这成为本项目发展的颈瓶。 ⑤成本:本地块东西方向的高差较大,增加了土建的施工成本。 ⑥竞争:目前对本项目最大的威胁楼盘是绿苑小区,其虽然是经济适用房,但其限制范围很宽松:家庭年收入在70000元内;贵阳市户口。其有二个方面的优势。1.规模优势:占地面积300亩,总建筑面积30万m2。2.价格优势:目前绿苑的均价只有1700元/m2。3.小区配套优势:其配套有会所、商场、超市、小学、中学、足球场等配套,这些配套相当齐全,是本项目无法比拟的。 3.机会分析(O) 本项目地处城乡结合部,有很多

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