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贵阳雨曦城苹果社区营销执行策略.doc
雨曦城(一期)苹果社区小小家
营销执行策略
2005年10月26日
前言
开创阳光新时代,营造健康新生活
阳光给人坚毅,给人活力。
接到大正地产的项目,第一反应就是激动与高兴,其中更多的包含着对项目以及开发商实力的认可;随后便是冷静的思考与创意碰头会,天骜项目组的每个成员都畅所欲言,但得出的结论是唯一的:信心;我们相信,通过努力一定会为本项目做好我们的服务。诚然,我们会追求一种完美服务的过程,但最终的目的在于:希望我们的创意与服务,能够赢取最大的利润来回报开发商。
人们正在日益追求一种阳光、健康、开放、灵动的生活,能随时给激情放飞,给心情放假。正是在这样的情形下,大正“笔山路”地产项目将会给人们带来一种全新的感觉,一种全新的生活方式。
可是,市场上总是平庸楼盘占着大多数,不知道是因为好项目太少了,还是好策划太少了。也许是,二者都少。
策划需要谋略。
对于没有策划的房地产营销,我们感到愤怒。
因为我们渴望成为英雄!
关于推广案名的思考
在确定本项目一期小高层组团推广案名的时候,我们想到了:
苹果社区阳阳阳
阳
一期推广案名甄选:
首推案名:阳 录
一、项目一期总体营销目标设计
二、关于项目分析
三、项目(一期)营销环境分析
四、项目定位
五、开发风险分析
第二部分、营销推广策略
一、总体策略
二、推广策略及目标
(一)项目营销关键点
(二)项目一期推广理念
(三)推广节点划分
(四)推广概要介绍
(五)营销阶段划分
三、推广执行内容及费用估算
第三部分、客户积累策略
一、重要策略:关于建立雨曦城“金苹果俱乐部”的方案
二、客户积累一般策略
第四部分、销售组织
一、推广与销售节奏安排
二、客户组织专案策略
第一部分、项目综合分析
一、项目一期总体营销目标设计
2005年12-06年1月完成项目(一期)营销推广执行计划制定、论证、修订与实施规划;
2006年2-3月全面实施项目(一期)营销推广执行计划;
2006年4月春季房展会实现一期成功亮相;
2006年10月秋季房展会实现一期成功开盘销售;,开盘期间实现一期约30%的销售率;
二、关于项目分析
(一)地理位置
本项目位于贵阳市南明区笔山路,属于城乡结合部,距离市区(神奇路)仅4站路的车程。本项目占地约55000m2,总建筑面积约20万m2地块形状规整,容积率3.5,绿化率35%。整个地块是处于被周边民房包围之中。从香榭枫林小区到达本项目约150米左右,从营盘鑫苑到达本项目约700米左右。项目南面为笔山路,仅有6米左右的宽度,目前没有公交车经过该路段。项目正对笔山路小学和笔山路幼儿园。项目东面有一条小巷,通过该巷子可到沙冲路。
项目所在的区域升值潜力无庸置疑。
占地面积 54890 人防建筑工程 14800 总建筑面积 192252.1 容积率 3.5 住宅 165170 绿化率 35% 商铺 17927.4 建筑密度 28% 六班幼儿园 1194.3 总户数 1536 会所 634 总人口 5376 老年中心 145 车位数 576 垃圾站、公厕 113.7 人均车位数 0.4辆/户
项目总建筑面积约20万平方米,计划周期为年左右。
(三)项目的SWOT分析
1.优势分析(S)
①升值潜力:本项目地处城乡结合部,在城市建设发展的进程中,将面临大规模的拆迁和新的规划,有着很大的升值潜力。
②产品优势:在户型设计和小区规划做到独具特色,可以使本项目在该区域一只独秀。
2.劣势分析(W)
①自然景观:本地块所处城乡结合部,地块被周围的民房住宅所包围,周围也没有什么标志性建筑。地块东面的远景还可以,但始终太远。总体来说,自然景观差。
②环境卫生:地块周围到处是污水横流、垃圾满天飞,在地块的东边有一个垃圾中转站,气味恶臭。在地块的西边边上,有一户人家的毛厕污水流向本地块,臭气冲天,如果不加以治理,将会对本项目造成了严重的影响。地块南边的笔山路通过的货车、拖拉机等机动车对将来的本小区造成较大的影响。
③治安环境:本项目所处人口素质差,外来民工聚居的地区,无正当职业者居多,治安形势非常严峻。
④交通:本地块仅有笔山路经过本项目,目前无公交车经过该路段。笔山路路面较差,也比较狭窄,这成为本项目发展的颈瓶。
⑤成本:本地块东西方向的高差较大,增加了土建的施工成本。
⑥竞争:目前对本项目最大的威胁楼盘是绿苑小区,其虽然是经济适用房,但其限制范围很宽松:家庭年收入在70000元内;贵阳市户口。其有二个方面的优势。1.规模优势:占地面积300亩,总建筑面积30万m2。2.价格优势:目前绿苑的均价只有1700元/m2。3.小区配套优势:其配套有会所、商场、超市、小学、中学、足球场等配套,这些配套相当齐全,是本项目无法比拟的。
3.机会分析(O)
本项目地处城乡结合部,有很多
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