2005年2季度杭州市场报告.doc

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一、城市经济发展固定资产投资增幅大幅降低,今年将维持低速增长的态势。1-5月,全市全社会固定资产投资累计完成342.11亿元,比上年同期增长5.6%,增幅同比回落29.8个百分点,较1-4月回落0.6个百分点,其中,限额以上投资完成318.29亿元,增长9.5%,增幅同比回落26.4个百分点,较1-4月回落1.9个百分点。对外经济稳定增长1-6月,我市进出口总额达138.5亿美元,比去年同期增长25.3%,其中出口达89.8亿美元,同比增长39.1%。1-5月我市批准项目数达282个;合同外资金额达9.1亿美元;实际利用外资达3.57亿美元,比去年同期增长4.1%。6月初,杭州市城市快速轨道交通建设规划通过了国务院审批。杭州地铁最早将在2006年底正式开建,并在国内率先引入同站台换乘的理念。杭州市城市快速轨道交通建设规划——远景线网规划图三、房地产政策二手房交易个人20%所得税开始重新浮出水面2004年1月份杭州开始试点二手房交易个人所得税,而9月份嘎然而止。今年6月份,个人所得税作为抑制房地产投机的一项举措,又开始浮出水面。6月1日,南京、青岛两城市宣布,开始实行新的二手房交易税收政策,对于个人转让居住未满5年的房屋,除了按规定缴纳营业税外,还要征收20%的个人收入所得税。6月15日,北京市地方税务局正式出台了“对个人二手房交易强制收取20%个人所得税”的新政杭政办函[2005]153号总体特征:市场成交不断下降,高价房难以为继,低价房保持热销,经济型户型产品受到市场追捧,需求空间很大,而大户型则难以销售。随着政府宏观调控的不断加强,杭州房地产市场开始出现全面下滑。市场成交锐减,陷入低迷状态。从今年1-2季度住宅销售统计看,纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降。今年1季度,杭州住宅市场继续去年高速增长的势头,成交保持旺盛的势头,八大区域总成交量为7947套。伴随3月份的房地产政策的不断出台,杭州市场急转直下,不断下滑。2季度,总成交量仅仅为3038套,而且呈现月度下滑的状况,6月份成交套数仅为818套,日均成交套数不足28套,相比1月份2879套而言可谓冰火两重天。杭州市场观望气氛日益浓厚,开发商和消费者信心全面下跌,市场调研表明,杭州开发商和消费者的市场信心均跌至12年以来的最低点,市场行情不容乐观。2.市场价格从价格看,杭州房价已经开始松动,价格出现一定下跌。6月份的成交均价为7440元/平米,与最高价月份3月份9226元/平米相比,下跌1786元/平米。市场需求持续低迷,导致众多项目开始变相降价,如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等,如最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠。2季度以来的房价下跌,体现为多个因素的共同作用,成交住宅价格结构的改变是一个非常重要的因素,纯粹意义的下跌幅度还不是很大。八大区域成交均价呈阶梯式下调,但这并不完全意味着楼市整体房价下挫,而是因为相对于3月份,4-6月份成交房源以中低价为主。专业投资客淡出楼市,普通购房者观望,导致成交量下降,少数楼盘以不公开打折的方式调低售价,万元房成交趋缓。这些都导致成交价下降。此外,月度成交均价也存在一定偶然性。如6月份天元公寓和圆梦园二期共计成交了314套,占所有成交房源的38.4%,这两个项目成交均价分别为4383元/平方米和5459元/平方米;3月份开盘的旅游·水印城当月成交了332套,成交均价为9588元/平方米。一定程度上讲,这三个项目直接影响了当月成交价。3.需求变化特点市场成交低迷,投机者开始淡出市场。经过4年的繁荣,杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露。市场转向,需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场,自住需求成为主流。从目前市场需求客群看,主要分为如下几类:杭州本地自住人群。他们目前构成杭州主要需求人群,从目前在售多个项目购买对象看,目前的需求人群已经以自住需求人群为主。如今年6月25日开盘的顺发·佳境天城,70%都是杭州本地自住客。外地入杭定居人群。这部分主要以浙江人为主,由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因,富裕的浙江人纷纷来杭置业,做长期投资打算,而非短期投机。少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场,但是仍然存在少量的投机者,等待在价格下跌的情况下伺机购入,但是他们已经不是市场的主体。4.区域市场状况滨江区:市场反应最为敏感滨江区是近年来杭州一手楼市最为活跃的区域之一,其市场反应最为敏感,被人称为杭州楼市的晴雨表。六一新政对该区域的影响也较为明显。3月份滨江成交盛况可用“疯狂”两字形容,成交量共计590套,均价也达历史新高的7892元/平方米。当月,区域内共有17个项目有成交记录,其中8个项目成交量超过20套,水印城一个项目就成交了226套。此后几个月该区域成交量大幅下挫。6月成

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