2005年上半年度上海别墅市场.doc

　2 月上2 月下3 月上3 月下4 月上4 月下5 月上5 月下6 月上6 月下独栋交易面积（万平方米）4 5.65 7 6.97 5.47 5.22 2.6 2.72 2.97 3.01 联体交易面积（万平方米）2.3 4.4 5 3.7 2.42 1.53 1.9 2.81 2.19 1.47 今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场出现滞销局面9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄2例纯别墅物业销售率均超过50%。销售不畅的高端别墅产品售价高、面积大、物业费用高遭遇销售“瓶颈”纯别墅物业推盘量有所放缓，直接导致了别墅平均价格的下跌。城区别墅供应量大幅缩水，而以松江、为首的郊区别墅供应量则呈现出扩容的态势中端别墅供应量增长，销售价格在10000-12000元/平方米价格段受到较大的冲击竞争。三、高档别墅市场分析综述自2001年开始，整个上海高档别墅的供应量呈直线上升态势，目前别墅集中于松江佘、浦东区域、青浦的区域和闵行的区域上海高档别墅的购买客户主要以富有阶层为主较高的承付能力决定了他们对价格的敏感性较低对别墅转让实行重税顶别墅核心高档别墅区域的土地供应十分有限，加之顶高档别墅设计、建造上的要求较高，别墅保持相对位于上海市青浦朱家角东方港湾·金杰，淀山湖元/平方米上海高档别墅租赁市场目前上海高档别墅租赁市场供应增长稳定近几个月随着需求市场的强力推动，整体租金已经开始有回升势头出现；空置率方面也已经稳定在一个较低的水平。常驻上海的欧美外资企业高级人员是高档别墅租赁市场的最主力需求群体目前上海虹桥、浦东(张江、碧云、康桥) 两个最为成功的高档别墅租赁社区考虑到2004年之前，青浦囤积的别墅用地较为充沛，加之2004年推出的这两幅独栋别墅土地，可以预见2005年青浦独栋别墅市场将保持供求平衡的格局。闵行高价别墅逆市放量区域价格猛然走高闵行区别墅成交均价自2004年下半年起彻底突破10000元/平方米，2005年上半年成交价基本维持在12500~13500元/平方米之间。其间2005年4月份的成交价格异动，经分析为独栋别墅和双拼、叠加别墅比例结构调整引起的。4月以圣得恒业为代表的一批高价别墅逆市放量，带动了区域价格猛然走高。闵行区2004年新增容积率小于1的住宅用地20幅，占地面积205万平方米，可建面积33.4万平方米。这些土地基本集中在马桥镇，且容积率一律不超过0.3，基本都是0.17的用地指标。截至2005年5月，闵行尚未有容积率小于1的住宅用地供应。从成交量来看，闵行区别墅的成交量在2005年2~5月，明显萎缩。基本在1.5万~2万平方米/月。而2004年的平均水平为3.3万平方米。从板块上看，2005年5月，沪闵路别墅板块价格依然走势较好。成交均价为14098元/平方米，仅次于2004年11月的14204元/平方米。特别是主力楼盘圣得恒业推出的别墅导致该板块连续两个月均价走高。但是该板块的成交量走势基本和全市别墅、闵行区别墅走势一致。除了2004年9月，受合生城邦集中销售影响，成交量飙升到8.3万平方米。近三个月成交明显放缓，维持在5-10套/月。该板块成交量持续走低，除了受到宏观政策面的影响，别墅消费者和投资者处于观望阶段，另外一个导致别墅成交放缓的主要因素是供应量的不足。2004年7月至今，板块内仅有三处别墅的新增供应量记录，总面积为13.4万平方米，而这段时间内板块成交总量高达16.3万平方米，供需缺口为2.9万平方米，供求比为1∶1.22。由于该板块2004年没有新增的别墅用地，因此该板块后期仍保持供小于求的局面。浦东碧云社区是上海唯一通过国际ISO1400环境认证的区域。这里已入住的10万人中，境外人士就占了60%，尤以欧美人士居多，素有“小小联合国”之美誉已吸引了来自全球500强企业的几十位总裁级人物的入住。碧云社区早期开发的别墅，如碧云别墅、碧云花园等，出租率高达90%以上，租金回报率也是各板块里最好的。1 月2 月3 月4 月5 月6 月位置佘山月湖山庄0 0 1 0 1 2 佘山紫都·上海晶园0 0 2 3 2 2 佘山佘山高尔夫别墅0 1 1 0 1 0 佘山银湖别墅10 1 31 13 7 5 泗泾佘山宝石别墅1 0 0 1 3 0 泗泾恒联名人世家5 0 0 1 0 0 赵巷中海翡翠湖岸1 4 6 5 3 4 赵巷 在佘山别墅板块的客户构成中，有超过5成的买家都是境外人士，另外还有不少是有海外生活背景的中国人。投资观更多地包含了一个置业的理念，更注重的是一种资产的拥有在售的别墅