史蒂芬咨询--中国商业地产发展的实证分析.pdf

( ) ( ) 双月刊 2009年第 4 期 总第 4 1期 中国商业地产业发展的 实证分析 □高 　波 　□赵奉军 (南京大学 经济学院 ,江苏 南京 　2 10095) 摘要 : 中国城市化和经济发展水平不断提高 ,导致社会商品销售额的高速增 长 ,进而促使商业地产业进入快速发展阶段 。目前 , 中国商业地产业的特征是 : 商业地产投资规模迅速增长并向中心城市集中 ,商业地产投资主体呈多元化 ,商 业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道 ,而囿于融资和变现困难 ,商业地 产开发商大都选择了以出售为主的开发模式 ,不同城市商业地产的价格特征存 在明显差异 。运用北京 、上海 、广州 、深圳等四个城市 2000 ～2007年的面板数据 对商业地产开发的影响因素进行实证检验表明 ,社会商品零售总额和城镇居民 人均可支配收入对城市商业地产竣工面积和商业地产投资额具有显著的正的影 响 ,而利率和销售价格的影响并不显著 。 关键词 :商业地产业 ;产业特征 ;面板数据 中图分类号 : F293. 3　　文献标识码 : A 　　文章编号 : 1671 - 9301 (2009) 04 - 0044 - 09 一 、引言和文献回顾 改革开放以来 , 中国商业地产业逐步成长 ,尤其是近 10年的快速发展 ,商业 地产业已进入到一个全新的发展阶段 ,商业地产市场 日趋成熟 。因此 ,系统总结 中国商业地产业的成长经验和商业地产市场的特征 ,探讨商业地产业发展的影 响因素 ,对促进中国商业地产业的规范 、有序 、持续发展 ,具有较大的现实意义 。 收稿日期 : 2009 - 0 1 - 06 ( ) 作者简介 :高波 196 1—　 ,男 ,江苏泰兴人 ,南京大学经济学院教授 、博士生导师 ,南京大学长江三 ( ) 角洲经济社会发展研究中心研究员;赵奉军 1974—　 ,男 ,湖北荆州人 ,南京大学经济学院博士研究生 。 ( ) ( 本文为国家社会科学基金重点项 目 项 目编号 : 08AJY0 10 和国家社会科学基金项 目 项 目编号 : 06BJY084 ) 的阶段性成果 ,并获 “南京大学 985工程经济转型和发展研究基地 ”子课题 “经济增长与结构 转型研究 ”项 目资助 。 — 44 — NI DU STRAI L ECONOM ICS RESEARCH 　 与本文主旨有关的国外对商业地产业的研究大多集中于对商业地产开发影响因素的实证分析 。 研究结果表明 ,商业地产开发量与商业零售额的增长之间存在显著的正相关关系 。在一项针对美国 1968～199 1年的商业物业建设量的研究中 ,研究者证实了这一点 , 即每当商业零售额的增长率出现 下滑时 ,商业物业的开发面积就出现下降。Em il E. M alizia[ 1 ]在研究了几个美国大都市区商业地产开 发的决定因素后得出结论 ,经济结构 、创新潜能和城市产业多样化等变量决定的城市竞争力对商业地 产开发具有显著的正的影响 。Steve