2009年河南焦作项目产品规划建议与经济投资估算

样板间设计建议：舒适体验 阳光室 客厅 书房 卧室 采用实体楼做样板房设计，提升客户切身感受 样板房的设计、建造与装修是打动客户的一个重要因素。 良好的户型展示，让客户能够在未入住前就体验到楼盘的品质氛围，并产生认同感。 启动区策略 推荐办学模式：股份合作制 案例：桃源居——清华试验学校 经营模式：学校、政府、开发商三方参股 总学位：7000——8000个学位 ，通过与政府的谈判，学位按片区划分，对住宅销售的促进作用非常大 优势：相对于（民办公助），保证了政府在学校发展中应有作用，同时避免了公办学校政府对学校管得过多、管得过细的弊端。相对于其他模式，股份合作制更有创新性 劣势：需要与政府的强谈判力 前期整合各方资源；出资建校，提供教育所需的设施设备，是学校的主要出资者；不参与学校日常经营管理 办学过程中，开发商、学校与教育行政部门之间要订立协约，以明确各自的责任和义务。 政府教育部门在校舍、教学设施、政策、人员等方面给予一定的扶持和帮助。 提供教师队伍；享有学校的日常经营权、办学方式、人事权、教育所得等 开发商： 政府： 学校： 启动区策略 我们的逻辑思路 核心问题 目标 产品发展KPI分析 产品策划建议 实现 回答 项目经济估算 项目价格定位 项目经济估算 项 目 经 济 估 算 （一）估价方法 市场比较法：根据市场的整体需求情况，参考市场楼盘价格，综合考虑各楼盘各因素对价格的影响程度，并相应给予权重，加权平均求取价格的一种定价策略。即在影响楼盘销售价格和销售率的因素中，选取重要因子，根据其重要程度相应给出权重。然后逐个给竞争楼盘打分，求出本项目同类物业的性价比，根据加权平均性价比得出本项目的市场价格。 （二）定价应考虑的其他因素 1、市场对同类产品价格的接受范围 根据我们所做的市场调查表明：同类产品的市场价格根据位置不同，价格也不尽相同。考虑到本项目地理位置、产品档次我们在做定价上将进行适当修正。 2、市场上同类产品的竞争程度 目前项目片区具有代表性的楼盘主要有西城美苑、建月花园等，这些楼盘在地理位置、销售价格、产品品质方面都具有可参考性，因此，我们的定价必须充分考虑目前市场上的竞争对手和潜在竞争对手的威胁。 3、产品自身的价值 任何产品的价格，也必须反映一定的价值。任何开发商都不希望自己的产品以低于它自身价值的价格出售，所以定价在保证成本的前提下以获取最大的利润为目标。 4、产品的销售周期 开发商推出楼盘，期望能迅速回笼资金收回开发成本并获取丰厚的利润，但如果价格期望太高会导致产品滞销，销售周期拉长，各项成本自然增长，最终事与愿违，反而会给企业带来更大的损失。 价格定位 采用市场比较法进行本项目定价 潍坊市的总人口，非农业人口都比焦作多，城市化率也高于焦作市 可比城市潍坊房地产发展走势分析 潍坊市从2003年到2007年之间，无论是全市人口总量还是非农业人口增长速度都保持一个稳定的增长速度，2007年潍坊市总人口859.1万，非农业人口为371.7万。2005年和2007年城市化率增长幅度较大，2007年底城市化率为43.27％， 焦作市截止到2007年末总人口357.97万人，比上年增加2.84万人。其中，非农业人口105.45万人，占29.46%；农业人口252.52万人，占70.54%。 潍坊市2007年GDP总量为2056亿元；人均GDP为23349元 可比城市潍坊房地产发展走势分析 潍坊潍坊市的GDP连续五年一直保持较快的增长势头，2007年GDP总量达到2056亿元；潍坊人均GDP年增长率均在13%以上,保持较快发展速度。2007年潍坊全市人均GDP达到23349元。 2003－2007年潍坊市GDP总量情况分析 2003－2007年潍坊市人均GDP情况 焦作市2007年GDP为885.01亿元，人均GDP25067元；焦作市的国民生产总值总量低于潍坊市，但人均GDP稍高于潍坊市 可比城市潍坊房地产发展走势分析 焦作市2003年以来焦作市GDP年均增长率24%,明显高于全国同期增长水平，2007年焦作市GDP达到885.01亿元。 2007年焦作人均GDP达到25067元。近几年保持较强的增长势头。 2003－2007年焦作市GDP总量情况分析 2003－2007年焦作市人均GDP情况 相似项目鲁发名城定价：2700元/平米 相似项目比较 基本状况 项目位于长松路，北宫西街与东风西街之间，原巨力集团地块，总占地面积1000余亩，总建筑面积逾100万平米，是潍坊市第一大盘。该项目一期德胜郡总建面积11万平米，其中住宅780户，车位897个，由24栋多层、独立商业、住宅底层商业、幼稚园、会所等组成，纯板式花园住宅，全南北朝向，且小区全部采用地热供暖的方式以提高