2010年新形势下房地产开发的应对之策.ppt

房地产调控的主要政策 9月29日提出对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税； 个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 2010年9月29日，三部门联合发布通知，明确对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 2001-2009年，我国的房地产市场销售面积年均增速高于20%，销售额平均每年提高24%。 预计2010年后的未来十年间，我国房地产市场虽然有波动，整体上将进入上涨周期更为持久的新周期。 房地产将资本、劳动和技术高度结合，在固定资产投资完成额中所占的比例高达26%，直接关系着57个行业。 新增需求主要是大量新婚家庭和农民工涌入城市需要购置住房。80年代、90年代年人口出生率均在20‰以上，这一群体在当前和未来几年将处于结婚生子阶段，婚房等自住性需求较为强烈。有专家估计，今后10年将有近2亿农民进城。 改善性需求主要是随着居民生活水平和消费水平的提高，对住房的标准、舒适度及各种配套有了新的更高的要求，如小换大、旧换新，追求节能环保，小区绿化，物业管理，智能化等。 最近八年多来，全国房地产销售额平均每年增长30%，销售面积每年增长22%，在市场推动下房地产投资平均每年增长20%。 国家从来没有说过要限制房地产业的发展，而是保持了坚决遏制房价过快增长的调子。 政府陆续出台相关政策，主要是引导房地产市场稳定与健康发展。 继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 预计2010年后的未来十年间，我国房地产市场虽然有波动，但整体上将进入上涨周期更为持久的新周期！ 中小房企一般成立时间短，资本积累少，资金实力弱。二三线城市，相对成本较低，需要的资金量较少。 目前国家调控主要针对部分一线房价过高城市，二线城市受影响小于一线城市。 从城市格局上看，二三线城市将崛起，发展势头更为强劲。 因此，中小房地产企业战略定位重点立足二、三线城市，甚至是向发展潜力较大的县级市市场进军。 住房和城乡建设部要求，到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 仅2010年，就要建设各类保障房580万套、改造危房120万套。 保障性住房，具有零地价、微利性和低费税的三大基本属性，开发量大、速度快。 与政府合作参与保障住房的开发可以规避政策调控风险 ，利润较薄但风险比较小，还可以通过与政府合作取得更多的优惠政策。 现有房屋质量和规划存在很多问题有大量即有房屋需要改造。 为提高农民生活水平，各地政府大力实施新农村建设。 因此，无论的旧城改造，还是新农村建设，都给房地产开发企业创造了非常好的市场契机，成为企业的新的利润增长点。 搞好前期策划 房地产行业是以策划为先导的行业。 　从项目考察开始，到风险评估、市场定位、方案设计、规划设计等都决定着项目成功与否，代表着企业的整体水平与核心竞争力。 　在研发产品时要以市场为依据、细分客户群，开发客户想要的房子。 　对于建筑形态、布局规划、户型设计等方面的论证与确定，要以人性化为基础，以创新为赢，以差异为谋，把握好全程每一个环节，才能形成热销、畅销的局面。 把好产品定位 对于某个特定项目而言，规划控制指标、土地价格都已明确，在地块上开发的不同类型的建筑产品，如别墅、商业用房、复式花园房、普通多层住宅、小高层和高层住宅等对项目所产生利润贡献是不一样的。 　新政后，“投资性需求“被挤出房地产市场，满足刚需客户需求的30-40的“小一居”、50-60平方米的“小两居”、80-90平方米的“小三居”等产品，或根据不同地域客户需求量身设计的产品将成为主流。 提供优质产品 优良的设计方案、过硬的产品质量、较高的性价比，走精细化的专业道路，增强产品的科技环保含量，以丰富产品内涵、增加产品附加值，赢得市场的认可与回报。 　为先进技术的