浙江嘉兴中楠穆溪左岸项目营销策划方案提报.VIP

报喜鸟集团 · 嘉兴《中楠·穆溪左岸》项目 第 一 部 分 一、影响嘉兴整体房地产市场发展的因素 城市及农村居民收入的不断增长，促进了房地产市场的快速发展； 目前市场在售项目多为10万m2以上的大盘，项目的“规模效应”渐渐成为市场上的主要卖点之一； 板块发展依托： 传统的的居住板块； 便利的生活配套设施； 与市中心的直线距离。 板块发展依托： 符合城市发展方向； 教育设施的逐渐完善； 优秀的项目品质。 板块发展依托： 大型商业项目的建成，“以商带住”； 长久以来所形成的高档品质感； 未来规划的日渐成熟。 板块整体市场特征： 中心城区土地稀缺性日益显现； 成熟、完善的商业生活配套； 地段价值因素明显。 以多层建筑居多，2房面积100-120 m2，3房面积130-150 m2； 板块市场均价控制在3600-3800元/ m2之间，低于全市平均水平； 开发区的设置，为其带来客源的同时，对空气的污染较为严重。 三、消费者喜好分析 多层建筑受到消费者的偏好； 四、市场综述 从供应量来看，07年的市场整体供应量将基本与06年持平，且多以大型项目的后续供应为主； 第 二 部 分 一、项目理解 二、项目周边环境 三、项目SWOT分析 项目总建筑面积约18万㎡，是城北板块内体量最大的住宅项目之一，规模优势明显，有利于本案在未来的宣传推广中形成自己独特的市场口碑； 项目毗邻穆湖溪，以及规划中的森林公园，加之地块内有天然水道流经，使本案在景观设计上可以有所突破，增加项目的优势卖点； 项目附近在建的实验小学，在为项目未来业主的子女就学提供方便，为项目增加优势卖点； 项目北侧绿化景观带，提升项目生态环境的建设。 项目紧邻嘉兴经济（技术）开发区，周边厂房较多，空气质量相对较差，不适宜于目前市场所倡导的生态居住理念； 嘉兴市民购房区域概念较强，而本项目周边商品房在建项目相对较少，本项目的入市刚好可以填补市场供应空白； 随着嘉兴经济（技术）开发区的逐渐成型并扩张，为本案提供了大量的目标客户群体； 四、项目定位建议 五、产品细部补充建议 道路两侧绿化示意图 小区组团绿化景观示意图 景观雕塑示意图 建筑小品示意图 停车位建议 考虑项目北侧停车位设置过于密集，景观视觉效果差，我司建议： 建筑物底层架空建议 “泛会所”建议 幼儿启智教育的设置。 六、项目目标客源定位建议 嘉兴当地人，以北区改善居住品质的居民为主，包括部分老城区居民； 嘉兴经济开发区内的外资、中外合资等企业的部分外籍人士，如台湾、日本、韩国等； 周边乡镇的个体、私营业主； 部分厌倦城市快节奏生活，带有养老想法的上海购房者； 在嘉兴周边工业园区包括远在乍浦的港口工业区内的经营者和技术员； 嘉兴本地、上海及江、浙两省部分经济发达地区的投资客源（少量）； 在嘉兴工作一定年限的外来工作人员。 学校、政府等企事业单位工作人员； 工业园区工作的中高收入的工作人员； 个体、私营企业业主； 外资企业中高层管理者； 周边乡镇收入较高的居民； 其他。 嘉兴现有的老城区及北区的中高收入人群改善居住环境的需求； 外来工作人员首次置业需求； 青年人结婚用房需求； 嘉善等北部地区人口向嘉兴的集聚需求； 国内外嘉兴籍人士回乡养老需求； 一小时经济圈城市居民的投资养老需求； 外籍人士满足居住需求的购房行为； 看中本案未来的增值保值性的投资等。 七、各产品价格定位建议 第 三 部 分 一、项目营销思路 借企业品牌形象影响力带动项目品牌形象，树立嘉兴穆湖版图领头羊地位； 二、项目整体推盘策略 三、商铺、车位的销售建议 对于自营型客户，主要通过签订销售合同附件的形式，在合同中约束和限制其经营的业种业态。 对于投资型客户，可承诺为其提供代租非包租服务。 根据客户意愿，按照整体年限出售车位； 车位售价与使用年限挂钩，即切分车位的整体使用年限，分割成不同的时段，根据购买的时限来确定车位的价格。 考虑与住宅搭售，作为住宅销售的一种策略， 四、SP、PR 活动建议 与实验小学合作引进品牌教育机构的签约仪式； 新老客户答谢酒会（结合销售进度举办）； 穆湖风情——民俗龙舟邀请赛； 元旦新年客户联谊晚会。 第 四 部 分 品牌传播及分期推广： 谢 谢 聆 听！ 停车位中间位置，牺牲1-2个车位的面积，间段性的设置小型的组团景观。 车位架空，配合北侧景观，车位顶部种植绿化景观，增强视觉效果。 考虑到本项目（一期）内部绿化景观受到多层建筑兵营式排布的影响，通透度及联动性存在着较大的不足，因此建议小区（一期）中央几栋多层住宅沿景观节点处的几个单元底层采用挑空设计，在增加景观的通透度及联动性的同时，也可以弥补小区内休闲娱乐设施较为欠缺的不足。 将景观引入架空层，增加景观联动性。 底层架空的中老年活动场所 建