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* * * * * * * * * * * * * * * * * * 2010年7月8日 2010年地产销售人员培训 --------主讲：陈宇 一、商品房预售及交易 预售条件、基本程序、预售商品房、预售许可证、房地产预售契约、认购书、转名、契税、购房抵押贷款合同、房地产证 二、销售流程 销售流程表、认购管理流程、签订《商品房买卖合同》流程、认购书 、认购流程指南、按揭申请资料及按揭费用、办理房产证所需税费 三、房地产销售技巧 分析客户类型及对策 案场作业：来电部分;接待部分;带看部分 大纲 商品房预售及交易 预售条件:依照有关法规规定，预售商品房必须持有市国土房管局 核发的“商品房预售许可证”。 基本程序: ⑴ 签定合约：买卖双方经洽商达成协议后，需签订“商品房买卖合同”、 “合同”采用规定的统一规范文本（由市国土房管局、市工 商局统一编印，有编号登记）但买卖双方根据实际情况可 附设附件。 ⑵ 合同登记：“合同”签定后，视“外销”及“内销”性质分别办理合 同登记。 a“内销楼”，按规定在签定合同后30天内送市交易所登记备案，合生 效； b“外销楼”，在境外签定合同后30天内由中国司法部认定的律师 公证，经中国法律服务公司转递后送交易所备案登记，合 约生效。不按此规定办理的预售受法律保护。 商品房预售及交易 ⑶ 交付使用:楼宇建成经验收交付使用后，有关物业 的产权登记等手续由开发商全部代办， 此时，买方除按合同规定付楼价款外， 开发商可向买方代收办理产权手续时的 有关税费款项。 ⑷ 确 权:开发商凭楼宇报批及验收文件，到市房地产 登记所确立整幢物业的产权，核发该楼的 “权属证明书”。 ⑸ 过 户:开发商持“权属证明书”及该楼宇内各单 元的“预售合约”到市交易所办理各户的 过户鉴证手续。并按每单元核发“交易鉴 证证明书”。 ⑹ 发 证:开发商持“交易鉴证证明书”到市房地产 登记所办理《房地产证》。 商品房预售及交易 瓦达伦是美国一位高空走钢索的表演者,他在表演时,眼睛看到的只有一条钢索,心里只有走钢索这一件事。后来,人们把专心致志于做事本身,而不去管这件事的意义,不患得患失的心态称作瓦达伦心态。 预售商品房: 指依法成立的房地产开发经营企业，依法将其开发的商品 在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预 售人按合同约定交付商品房的行为。 预售许可证：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证，取得该证应当具备： ⑴ 预售人已取得房地产开发资质证书、营业 执照； ⑵ 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已 取得土地使用权证书； ⑶ 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已 办理建设工程质量和安全监督手续； ⑷ 已确定施工进度和竣工交付使用时间； 商品房预售及交易 商品房预售及交易 ⑸ 七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程； ⑹ 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户； ⑺ 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权； ⑻ 法律、法规规定的其他条件。 房地产预售契约：已取得《预售商品房许可证》的发展商， 房管局 将根据预售套数发出每套单位一式三份已编号的 《商品房买卖合同》，售出商品房予客户后必须签订有关 契约，同时必须送交房管局办理交易监证，经过审核、 登记方生效的，经监证后的《合同》受法律保障。若项 目在楼花期间转让，此契约将是唯一依法转让依据。 商品房预售及交易 认购书：客户在交付订金时，所签订的临时合同。 转名：如客户要求在签署认购后至签署正式契约前，更 改或增加购房人名称，一般发展商或代理商均酌 情办理，惟可视有关情况收取行政费。但在签署