怀化项目市场调研报告.doc

和美房产 【山水融和】市场调研报告 （沟通稿）  山水融和前期项目组 2009/4/2 【项目总论】 3 第一部分 怀化城市发展状况分析 6 一、怀化市宏观经济背景调研 6 （一）城市概况 6 （二）宏观经济发展现状 10 （三）怀化市经济发展展望 20 第二部分 怀化房地产市场分析 25 一、怀化房地产近年整体发展状况 25 二、怀化房地产宏观市场状况 27 （一）房地产发展概况 27 （二）当前房地产开发市场存在的主要问题及未来趋势 31 三、怀化房地产微观市场状况 33 （一）住宅 33 （二）商业市场分析 42 第三部分 土地供应分析 59 一 、近两年，怀化依然保持较大放量，未来竞争态势加剧。 59 二、近两年，怀化土地放量以中小规模为主，但大盘渐现。 59 三、近两年，怀化成交地块主要集中在湖天及市中心片区。 60 四、2008年，怀化成交地块综合容积率以湖天居首，市中心其次，中高密度物业将成为怀化房地产发展趋势。 60 第四部分、企业发展分析 62 一、本项目启动对和美公司未来几年发展战略、发展规划的意义 62 二、和美房产公司对项目的利润需求分析 62 第五部分 项目分析 63 一、宗地区位 63 二、宗地现状 66 三、宗地市政配套 67 四、宗地交通分析 73 五、宗地价值分析 73 六、综述 74 第六部分 个案调查 76 一、 楼盘个案考察 76 个案一: 天龙御园 76 个案二: 雍景豪庭 79 个案三: 老街坊 80 个案四: 尚品国际 82 个案五: 华夏湖天 84 个案六: 弘创中华城 85 个案七: 香洲水郡 87 个案八: 迎丰新苑 89 第七部分 客户调查 91 第八部分 可借鉴项目分析 104 附件部分 107  【项目总论】 报告说明 本市场调研报告，以服务于项目定位、物业发展为宗旨，以准确、有效、实用为原则，力图言简意赅、重点突出，并希望能够籍此使本项目的定位建立在符合客观事实基础之上。 本报告共分为（《主体报告部分》和《附件部分》），其中《主体报告部分》又包含八个部分，分别阐述和分析怀化经济、怀化社会发展状况、怀化市房地产宏观微观住宅及商业发展状况、土地供应、企业发展分析、本项目的区位与地块状况、个案以及可借鉴项目。《附件部分》则包含2007-2008年土地部分详细表格、两会市场走向分析、广深两地户型增值设计参考等分报告。 本次市场调研报告资料收集主要有三个方面： 文献资料收集：采用文献资料收集、电话访谈等手段，收集了怀化市最新的总体规划、经济状况以及发展定位等相关资料。 基础数据收集：采用实地考察、深度访谈、网络收集、电话访谈、小组研究等方式，收集了项目周边状况、企业状况、近年来怀化房地产市场宏观和微观方面的相关数据资料。 问卷调查收集：采用问卷调查法、对部分成交和准成交客户拦截，通过随机抽样，研究了怀化市客户房地产消费市场发展需求状况。 本次市场调研报告制定的目的及主要解决的问题 项目开发方向的依据问题； 对项目发展前景形成预测； 对项目开发环境形成深入认知； 对项目竞争优、劣势给出相对准确的研判； 为项目客户容量预期、客户定位提供依据； 项目定位方向的依据问题； 为项目产品定位(特别是启动区)提供数据研究依据； 为项目启动区及入市时机的设立提供依据； 为项目物业具体组合形态提供依据； 为项目配套发展方向及功能定位提供依据； 为项目开发节奏的确立提供依据； 项目营销策划的背景问题。 为项目营销推广提供市场成功模式借鉴、参考； 为项目核心价值的建立提供依据。  主体报告部分 第一部分 怀化城市发展状况分析 一、怀化市宏观经济背景调研 （一）城市概况 1、地理位置 怀化市地处湖南省西南部，沅水中上游，地理位置跨北纬25度52分22秒－29度01分35秒，东经108度47分13秒－111度06分30秒。东倚雪峰山脉，与邵阳市、益阳市、娄底市接壤，北靠武陵山脉，与张家界市、湘西土家族苗族自治州交界，南与广西桂林市、柳州地区相连，西接贵州苗岭，与黔东南自治州、铜仁市毗邻。历史上素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称；而今湘黔、枝柳两条铁路和320、209两条国道成“十”字型交汇于怀化市，战略和经济地位十分重要。全市南北长353公里，东西宽229公里，总面积27624平方公里，占湖南省总面积的13%。是湖南省幅员最广的地区。 怀化历史上又称“五溪”。是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交水稻发源地、抗战胜利受降坊”。 区位条件独特，交通优势明显，与重庆、贵州、广西及长沙均为5个小时左右车程，是湖南西部重要的交通枢纽城市，也是东中部地区通向大西南的桥头堡和国内重要交通枢纽城市。 2、气候 怀化全年气温正常偏高，全市年平均气温在17.