精品-中国房地产行业研究.ppt

房地产企业的盈利模式发生转变 净利润 = 销售净利率 × 资产周转率 × 总资产 追求销售净利率更多地取决于市场外部环境，风险较大 土地交易市场的规范化、透明化以及征收土地增值税，极大地降低了通过低价拿地获取高额利润的可能性 背景 越来越多的开发商将经营的重点转向了通过快速开发提高资产周转率 典型的开发商有万科、金地集团、富力等 结果 转型 房地产企业盈利模式发生变化：由追求单个项目的利润率向快速开发提高资产周转率转化 合作开发趋势明显 市场背景 中国房地产市场的快速发展及较高的利润回报不断吸引国际资本进入国内房地产市场，而这些投资机构倾向于与具有很好开发经验与管理能力、良好的信誉、良好的公司治理结构的开发商合作，即“管理+资本”的联姻 大量中小开发商因资金压力，不得不寻求与大型开发商进行合作开发 大型开发商为了获取土地资源，也倾向于与拥有丰富土地储备的开发商合作开发 土地的“招拍挂”使得地价款高企，迫使有实力的开发商联合拿地，合作开发 市场表现 外资基金不断与国内开发商加强合作： ING：与联想控股融科智地合作开发长沙项目，与金地集团合作开发天津及佛山项目，与上海复地合作 JP MORGAN与香港瑞安房地产合作，投资内地房地产项目 开发商之间合作开发增多： 2005年万科新增土地储备651万平米，其中48.3%为合作方式取得 2006年万科与中粮地产在北京合作开发万恒家园 2007年7月24日 ，北辰实业与北京城开组成联合体以人民币92亿元竞买了湖南省长沙市新河三角洲地块，该地块总建筑面积不超过380万平方米 2006年11月24日 ，北京城开与北京城建兴华以26亿元联合取得北京朝阳区广渠路36号住宅及配套项目用地 * * 中国房地产行业研究 解浩然团队地产小组 金元元 2009年12月 机密 房地产行业研究 1、中国房地产行业长期走势分析 2、中国房地产行业近期走势分析 3、行业竞争态势分析 中国房地产行业发展阶段回顾 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段 第六阶段 第一阶段：1978-1986年，1984年首次正式把房地产业列为独立行业 第二阶段：1987年-1991年，1987年深圳率先开展土地使用权招标拍卖，1988年明确规定土地使用权可以依法转让 第三阶段：1992年-1994年， 1992年邓小平南巡，房地产急速增长与繁荣，但缺少有效的监督、规范与管理，随即进行宏观调控 第四阶段：1995年-1997年，房地产业进入巩固、停顿和消化阶段 第五阶段：1998年-2007年， 1998年取消住房实物分配，2000年实施按揭政策，房地产进入快速发展阶段 第六阶段：2008年至今，全球金融危机，房地产市场进入调整阶段 说明 资料来源：国家统计局 房地产业在国民经济中的重要作用（1/2） 资料来源：国家统计局 房地产业为国民经济的支柱产业，房地产业的长期健康发展对国民经济发展有着重要的意义 2003年8月，国务院发文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确指出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业” 国家不可能也没有理由打压房地产，使整个行业陷入低迷 房地产业在国民经济中的重要作用（2/2） 房地产业 电力 钢材 水泥 木材加工 玻璃 塑料制品 建材 建筑机械 纺织 装饰 厨房设备 卫生设备 金融保险 汽车 家电 交通运输 公用设施 批发零售 文化教育 旅游 说明 房地产带动的相关产业有50多个产业部门、几百种产品和服务 据有关部门估算，房地产业对上游产业的拉动比率大约是1：2，房地产对下游产业以及对家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为1：1.4 房地产对其他产业的强大带动作用决定了房地产业在国民经济中的重要地位 带动 上游 产业 带动 下游 产业 横向 带动 产业 房地产产业关联度高，带动系数大 说明 资料来源：国家统计局 房地产行业包括四大类细分行业，鉴于住宅历年销售面积占商品房销售总面积的比重很高，在90%左右，因此下文中对房地产行业的分析将重点以对住宅行业分析为主 不同物业历年销售面积占比： 行业关键驱动因素分析：四大因素 促进中国房地产行业长期发展的动力 2、城市化 3、人口增长及家庭结构变化 4、住房改善性需求 1、经济增长 行业关键驱动因素分析：经济增长 经济快速增长 经济增长及收入提高会增强居民的信心，增强对未来的乐观预期，促进对房地产的需求 经济增长将增强投资者的信心，扩大房地产投资需求 第二产业的增长将极大的提升对工业地产的需求 服务业的增长将极大的提升对办公物业的需求 零售、休闲、娱乐等消费增长将提升对商业地产的需求 消费结构的升级将提升对旅游地产的需求 居民收入增长会促进房地产的购买 由上文对宏观经济的分析看出，中国经济在未来20年仍将保持快