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天桥区洛安路住宅开发项目可行性研究报告 一、项目概况： 1、项目规模： 本项目为四栋多层住宅，总建筑面积26891㎡，其中一栋底层为沿街公建约3000㎡。 2、项目主要建设内容： 层数：六层 层高：住宅2.8米，商业3.6米 建筑高度：19.4米（底层为商业） 18.5米（底层为住宅） 建筑标准：底层设置半地下室，自行车停车及储物用房，采用坡屋顶。 二、项目市场分析： 1、天桥区房地产概况： 2、潜在需求预测： 项目开发优势： 与周边楼盘比较概况一览表： 楼盘 名称 位置 价位（元/㎡） 配套 装修标准 备注 最高 最低 均价 药山 花园 无影山北路16号 2800 1650 2200 三线两气，内设喷泉健身广场 简装，塑钢窗，水泥地面，乳胶漆墙面，卫生间防滑地砖，墙面瓷砖到顶 太平洋花园 天桥区洛安路 2600 2282 2400 单气三线，内设幼儿园，儿童乐园，绿化花园 外墙瓷砖，分户防盗门，塑钢窗，阳台配上下水，室内墙面刮瓷，水泥地面，橱卫防滑地砖，瓷砖到顶，配洗手盆、座便器 金田苑花园 洛安路 2350 双气三线，小区设幼儿园，5000㎡中心花园 内墙面刮瓷，地面水泥压光，橱卫地面设防滑地砖，墙面瓷砖到顶 天建 天和园 小清河北路 3390 2358 3070 三线单气（天然气） 初装修，橱卫精装，卧室厅水泥地面，墙面乳胶漆 三、项目经济效益分析： （一）投资成本：（见下表） 商品房投资估算表 序 号 项 目 名 称 计 算 公 式 费用 （万元） 单位造价 （元/平方米） 一 建筑安装工程费 （住宅与公建） 780元/m2×23000㎡+850元/㎡×2000㎡ 1808 二 基础设施建设费 100元/ m2 × 1.3万m2 130 三 前期费用 650元/㎡×23000㎡ 1495 四 建设单位管理费 (一＋二)×1% 19.38 五 销售费用 80元/㎡×23000㎡ 184 六 开发期税费 （一） 办理各项手续费用 1 市政设施配套费 246元/ m2×23000m2 565.8 2 人防工程费 30元/ m2×23000m2 69 3 卫生防疫费 480元/项目×20个 0.2 4 交易费 （一）×0.6‰ 1.08 5 质量监督费 （一）×1.4‰ 2.53 6 劳保统筹费 （一）×4.6% 83.2 （二） 营业税、城建税、教育附加 (2400元/ m2×23000㎡+4500×2000)×5.5% 326.7 七 房产证办理费用 12.3 1 大证 80元/户×260户（包括公建） 2 2 小证 3元/ m2×23000m2 6.9 3 测绘费 0.85元/ m2×23000m2 1.96 八 其他费用 1 工程监理费 (一＋二)×0.8% 15.5 2 审计费 (一＋二)×0.15% 2.9 九 总投资 4714.15 （二）：销售收入： 住宅：23000×2400=5040万元 公建：2000×4500=900万元 （三）、利润：1225.89万元 （四）、投资利润率： 四、项目资金运作方案： （一）、由金桥集团交付市政设施配套费662万元，以及前期支付对方的1100万元，计1762万元。 （二）、施工单位、材料厂家垫付工程基础费用。 （三）、销售回款可用于工程建设。 五、项目施工管理： 1、取得施工许可证后即可进行招投标，进入施工阶段，同时协调办理后期手续。 2、项目施工周期为半年，集中资金尽快竣工。 3、竣工现场销售部门。 六、合作方式： （一）、由金桥集团与对方公司签定协议 （二）、金桥集团在协议生效后支付有关部门市政设施配套费后由对方办理施工许可证（一个月内）。 （三）、根据协议对方公司将土地证、规划许可证、施工许可证、预售许可证以及经有关部门审核后的图纸交与金桥集团。 （四）、金桥集团在对方交付四证后一月内支付对方1100万元，剩余资金650元/㎡×26891㎡－1100万元=648万元在工程竣工后支付。 （五）对方保证我方施工过程中的水、电、路的畅通。 （六）对方协调办理后期手续。 七、项目运作过程中的风险规避： （一）因为整个项目的运作均是以对方的名义办理相关手续，所以 （二）、项目最低保本售价： 根据市场调查，此价位 （三）、财务部门与对方之间的协调。