上海绿地集团南京项目定位及可行性报告.doc

目 录 1、全市及区域房地产市场发展状况与趋势分析 2 1.1近年整体房地产与区域房地产运行状况分析 2 1.2区域住宅供应、销售走势 4 1.3 产品供销结构变化及趋势 5 1.4 区域房价水平 7 1.5 供应产品的建筑类型及风格、户型面积配置特征、住宅品质特征 8 1.6未来发展趋势分析 10 2、项目自身调研分析 11 2.1 项目周边自然环境状况 11 2.2 项目交通便利性状况 12 2.3项目周边配套设施情况 14 2.4 可能存在的对项目不利的干扰因素 14 2.5 区域规划及前景 14 3、区域住宅市场现状与竞争分析 16 3.1 竞争区域研究 16 3.2、项目市场竞争分析 23 3.3、边缘竞争圈分析 26 4、潜在购房者需求调研 28 5、供求关系研究 29 5.1、六合片区不同面积段供、销、潜在需求对比分析 29 5.2、六合片区分套型供、销、潜在需求对比分析 30 5.3 未来各产品可能供应量分析 30 6、项目定位 32 6.1、项目基地概况 32 6.2、项目基地现状 32 6.3、项目基地综合评估 33 6.4、地段价值分析 33 6.5、项目定位分析 37 6.6、目标客群定位 38 6.7、项目定位 40 7、产品定位 40 7.1、总体规划 40 7.2、产品规划 42 8、价格定位建议 48 8.1 价格制定依据 48 8.2 总体价格策略 48 8.3 项目单价建议 48 8.4 项目总价建议 51 9、财务分析 52 9.1、成本估算 52 9.2、项目收益部分模拟 52 9.3、项目不确定性分析及开发经营风险分析 54 报告摘要 项目具有很好的地段优势，地段是本案的核心卖点； 项目主要竞争对手为金宁广场，但本案在其后面开发，可以避免该项目遇到的问题，完全可以塑造成六合本地的明星楼盘； 其它竞争项目主要对本案形成分流作用，但是本案完全可以通过自身产品的塑造寻找本案足够的客户，销售上压力并不明显； 由于六合目前的住宅市场仍处于初级发展阶段，潜在购房者主要以首次购房和改善居住条件为主，所以本案住宅以中小面积实用户型和中等面积改善功能型产品为主，优化户型、合理控制面积是在扩大消费群体的同时提升项目单价的最重要手段； 本案的立面为新古典主义，在住宅市场并不发达的六合，新古典主义的楼盘风格会给人以耳目一新的视觉影响和庄重、大气的高贵质感，必能受到市场的关注，如江宁的市政天元城、麒麟的银河湾以及城东的御水湾等项目都在特定的阶段取得了很好的市场表现； 本案一期均价3100元/平米左右，开盘价格应低于对面金宁广场，以取得良好的开端，并随着产品逐渐呈现，实现价格的提升，在项目中期超越金宁广场； 本案商业建筑面积约2.5万平米，其余均为住宅及配套建设； 本案商业由三层综合性商业和沿河步行街组成； 10、本案体现便捷的特点，同时体现休闲的功能，三层综合商业由专卖店（一般随超市引进）；综合超市以及餐饮、休闲、娱乐构成，步行街体现休闲功能； 11、本案商业目的改善区域居民的生活质量，同时回流目前被大厂、桥北等区域分流的客群。 12、本案商业在销售的同时应提前完成一定的招商，以投资者以信心 13、本案商业分割以小面积为主，在投资热情不高、投资能力不强的六合区域小面积分割有利于扩大客户来源 总而言之，本案能否成功并不依赖于外部条件，而是项目本身的塑造，包括产品、建筑风格、面积控制、商业运作等各方面。 1、全市及区域房地产市场发展状况与趋势分析 1.1近年整体房地产与区域房地产运行状况分析 近年南京房地产市场基本保持平稳上升的发展态势，虽然05年在一系列新政调控下，购房者观望气氛较浓，销售市场曾出现短暂的艰难时期,尤其是对新城河西和仙西板块影响较大,但对于房价相对较低的江北和江宁板块而言，影响甚小。2006年全市商品住宅重现供销两旺的态势，虽然调控政策继续出台，但是对市场信心层面影响不大。2月以来，全市上市量保持平稳上升走势，销售量也逐步走高，分别在二季度和四季度达到2个销售高峰，潜在购房者对政策调控的心理适应能力增强、购房需求持续、稳步释放以及房源充足是出现2006年南京楼市旺销的最主要原因；06年全市除城北板块外，各板块的均价较05年都出现不同程度的上升，其中，城中板块房价上涨最多，全年均价较去年全年上涨超过1000元/平米，城东、城南和仙西板块价格上涨幅度也在7％-9％左右，而江宁和江北板块价格涨幅也达到6％-7％左右；从价格上涨的幅度来看，主城区各板块明显超过新城区板块，由于住宅可开发用地的减少，主城区尤其是城中板块的住宅稀缺性越来越明显，其升值空间也因此很快得到体现。 在全市的八个板块中，江北板块表现活跃，近几个月来连续保持上市、成交第一的位置，尤其是去年11、12月和今年1月，江北