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房地产专业培训知识 房地产专业培训知识 房房地地产产专专业业培培训训知知识识 一、房地产开发与经营 房地产的种类：房地产又称为不动产，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大 类，即土地和建成后的物业。 A、土地：分为生地和熟地。生地指的是不能直接进行开发的土地。熟地指可以直接进行开发的土地。 B、建成后的物业：可分为居住物业、商业物业、工业物业、特殊用途物业等四种。 （二）、房地产开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标。 1、居住区技术经济指标 居住区总用地。其中包括居住用地，公共建筑用地，道路用地，绿化用地。 居民每人占地（㎡/人），其中包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。 居住区总建筑面积（㎡），其中包括居住建筑面积、公共建筑面积。 总户数（户）、总人口（人）、平均每户人口（口/户）。 平均每户居住面积（㎡） 居住建筑密度。指住宅建筑对居住用地的覆盖率。即： 居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积（%） 居住面积密度=居住面积/居住建筑用地面积（㎡/ha） 1 � 容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积（㎡/ha） � 住宅间距：也称为栋距，指前栋的水平投影与后一栋水平投影最近的距离。 � 建设周期，指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。 2、住区开发项目规划设计方案的技术经济指标 � 建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内。但注明不计算面积的附属建筑物除外。 � 总建筑面积：各层层建筑面积的总各。 � 地上建筑面积：地上各层建筑面积的总和。 � 建筑密度；；即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 � 规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。 � 建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。 � 绿化比率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积比 � 停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。 � 有效面积系数：指建筑物内可出租（使用）面积与总建筑面积之比。 � 开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。 3、工验收的工作程序 开发项目竣工验收的工作程序一般分为两个阶段 2 � 项工程竣工验收：由房地产开发商组织施工单位（承包高）、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门、正式进行竣工验收，开具竣工证书。 � 综合验收：指开发项目按规、设计要求全部建设完成，并符合竣工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。 4、地产市场宣传的形式：分为借助各种传播媒介的宣传和市场营销人员与消费者或顾客面对面的交流。 主要的宣传手段： � 媒体广告，含报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告 � 邮寄宣传材料 � 发送售楼书 � 制作现场广告牌 � 楼盘正式推出方仪式 � 样板房展示 （三）、房地产开发项目投资与费用构成 房地产开发项目投资及费用由开发直接费用和间接费两大部分组成。具体构成如下： 1、开发直接费 A、土地费用:土地出让金或征地费.城市建设配套费.拆迁安置补偿费 B、前期工程开发费:建安工程费.附属工程费.室外工程费 2、开发间接费:管理费.销售费用.财务费用.其它费用(不可预见费)税费 3 （四）、房地产价格的种类： � 地产价